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Das Hotel als Betreiberimmobilie rückt immer mehr in den Fokus privater und vor allem institutioneller Investoren. In der Vergangenheit wurden Hotelimmobilien lediglich Anlageportfolios beigemischt oder als Ersatzinvestition für beispielsweise Büroimmobilien angesehen. Zunehmend etabliert sich die Hotelimmobilie als eine eigenständige Asset- Klasse auf dem deutschen Anlagemarkt.

Die Komplexität eines solchen Investment wird dabei von vielen Investoren meist unterschätzt, denn der Erfolg einer Hotelimmobilie ist von vielerlei Faktoren abhängig. Neben dem entscheidenden Kriterium aus der Immobilienwirtschaft, den richtigen Standort für die Immobilie zu finden, so sind auch das zukünftige Dienstleistungsangebot und die Betreiberqualität von besonderer Bedeutung.

Für ein erfolgreiches Hotel ist eine ideale Abstimmung von den Faktoren Hotel, -standort, -konzept und Hotelbetreiber enorm wichtig und setzt von Seiten der Investoren ein branchenspezifisches Know- How voraus, denn nur so kann letztendlich ein optimales Investment erzielt werden.

Die Messbarkeit des Erfolgs einer Hotelimmobilie bezüglich seines Ertrages wird durch die beiden wichtigsten Parameter, dem RevPAR und dem ADR ermittelt (siehe Grafiken unten).

 

Hotelimmobilienmarkt Deutschland - im Fokus der Investoren

Hotelimmobilien müssen zwar täglich neu vermietet werden, zählen aber zu den langlebigsten Wirtschaftsgütern überhaupt. Einige historische Hotels, im Mittelalter als Gasthöfe gebaut, sind nach vielen Umbauten noch heute als Hotels in Betrieb. Zwar stellen Hotels nur einen Anteil von ca. fünf Prozent aller gewerblichen Immobilien dar, jedoch entwickeln sie sich langsam zu einer eigenen Assetklasse und werden bei weiter schwachen Büroimmobilienmärkten als Investitionsalternative immer interessanter, zumal sich der Hotelmarkt 2010 mit einer erstaunlichen Dynamik erholt hat. Alle immobilienrelevanten Fragestellungen der Hotelbranche, Konzepte, Vertragsarten und Finanzierungsmöglichkeiten sind Gegenstand des Erfahrungs- und Informationsaustauschs im Rahmen der 2009 gegründeten ZIA-Hotelimmobilienplattform.

Konjunkturbarometer

Im Vergleich zu anderen Branchen ist die Hotellerie ein besonders konjunkturabhängiger Wirtschaftszweig. Beim konjunkturellen Abschwung sind unmittelbar Nachfragerückgänge zu verzeichnen, im Aufschwung zieht die Nachfrage in der Regel nur verzögert an. Allerdings haben wenige Vertreter der Branche eine so deutliche Erholung vorhergesagt wie sie 2010 eingetreten ist:

Mit rund 380,3 Millionen Übernachtungen wurde ein Rekordergebnis erzielt. Gegenüber 2009 bedeutet dies eine Steigerung von 3,2 Prozent bei allen Beherbergungsbetrieben (Hotels, Hotels garni, Pensionen Gasthöfe und Sonstige). Betrachtet man nur die Hotels, wurde eine Zunahme von 6 Prozent verzeichnet. Noch dynamischer entwickelte sich die Nachfrage aus dem Ausland. Hier konnten 60,3 Millionen Übernachtungen gezählt werden (plus 10 Prozent gegenüber 2009). Laut Statistischem Bundesamt betrug 2010 der Umsatz im Beherbergungsgewerbe 19,3 Milliarden Euro. Auch hier konnte die Hotellerie mit einer Steigerung von 6,4 Prozent überproportional profitieren.

Zu begründen ist diese Entwicklung mit der zunehmenden wirtschaftlichen Erholung, die zu einer um 5,4 Prozent besseren Auslastung der Kapazitäten führte. Außerdem konnten höhere Zimmerpreise durchgesetzt werden, was im Wesentlichen auf die 2010 eingeführte Mehrwertsteuersenkung zurückzuführen ist. Damit wurde eine Benachteiligung der deutschen Hotels im europäischen Wettbewerb aufgehoben. In 21 von 27 europäischen Ländern galten bereits reduzierte Steuersätze. Außerdem schafft nach Aussage des Branchenverbandes IHA die Mehrwertsteuersenkung finanziellen Spielraum für Investitionen, für bessere Mitarbeiterentlohnung und -qualifizierung und sorgt somit für eine Aufwertung einer Branche, die bereits heute Schwierigkeiten hat qualifizierte Mitarbeiter zu finden.

Nach einer Untersuchung des auf internationale Markenhotellerie spezialisierten Marktforschungsinstitut STR Global stieg 2010 die Branchenkennzahl Revpar (Umsatz pro verfügbare Zimmer) in Deutschland um erstaunliche 19,1 Prozent gegenüber 2009. Im europäischen Schnitt waren es nur 9,9 Prozent.

Von insgesamt 56.394 Beherbergungsbetrieben in Deutschland gehören erst 3.902 zu einer Hotelkette. Bezogen den Umsatz liegt ihr Marktanteil bereits bei 53,6 Prozent (Vorjahr: 49,3 Prozent). Insbesondere im unteren Marktsegment sehen Experten weiterhin ein starkes Wachstumspotential, das mit der Entwicklung der Discounter im Einzelhandel verglichen werden kann und für einen weiterhin starken Verdrängungswettbewerb zu Lasten der mittelständischen Hotellerie sorgen wird.

Schlüsselmärkte

Eine Besonderheit des deutschen Hotelmarktes, zumindest im europäischen Vergleich, ist die Tatsache, dass mehrere Märkte miteinander um die beste Performance der Hotels konkurrieren.

Zwar konnte Berlin nach Untersuchungen von STR Global im vergangenen Jahr erstmals die Marke von 20 Millionen Übernachtungen überschreiten, bildet dennoch mit einem Umsatz pro verfügbarem Zimmer von 60 Euro (69 Prozent Belegung bei 86 Euro Nettozimmerpreis) das Schlusslicht unter den wichtigsten deutschen Hotelmärkten. In Berlin konkurrieren bereits 90.000 Hotelzimmer verteilt auf 489 Betriebe, weitere 7.000 Hotelzimmer sind im Bau oder in der Planung. Top Performer war im vergangenen Jahr München mit einer Steigerungsrate von 29 Prozent gegenüber 2009. Mit einer Belegung von 71,3 Prozent und einem durchschnittlichen Zimmerpreis von 115 Euro nahm München damit wieder seinen Spitzenplatz vor Hamburg ein, das bei gleich bleibend guter Belegung von 70 Prozent beim Zimmerpreis „nur“ eine Steigerung von 9 Prozent auf 100 Euro verzeichnete. Frankfurt, traditionell ein von Geschäftsreisenden geprägter Markt, erreichte eine Belegung von 65 Prozent und einen Zimmerpreis in Höhe von 113 Euro.

Branchentrends

Zahlreiche ausländische und inländische Hotelgesellschaften streben auf den deutschen Hotelmarkt. So hat die Steigenberger Hotels AG ihr Development Team stark ausgebaut. Der Marktführer Accor möchte sein Expansionstempo verdoppeln und im Schnitt jeden Monat zwei neue Hotels eröffnen. Der Hotelkonzern Intercontinental hat Deutschland zu einem der fünf wichtigsten Hotelmärkte weltweit definiert. Bislang hat sich das Geschäftsmodell der großen Hotelgesellschaften nur mit Management- und Franchiseverträgen zu wachsen als hinderlich erwiesen. Schnelles Wachstum war Gesellschaften wie Motel One vorbehalten, die reine Pachtverträge anbieten oder selbst im Immobiliengeschäft aktiv sind.

Ob mit weiter anziehender Konjunktur Managementverträge auch in Deutschland finanzierbar werden oder ob sich das Augenmerk auf Franchiseverträge mit bonitätsstarken Franchisenehmern – die es in anderen Ländern bereits gibt – verlagert, wird interessant zu beobachten sein. Sollte der derzeit heiß diskutierte neue Standard bei der Bilanzierung von Miet- und Leasingverträgen tatsächlich bis 2013 umgesetzt werden, würde dies die Aversion zumindest der nach IFRS bilanzierenden Unternehmen gegenüber Miet- und Pachtverträgen verstärken.

Generell sind Hotels mit Managementverträgen finanzierbar, bestätigen Banken mit Erfahrung in der Hotelfinanzierung wie Eurohypo, Aareal oder Westimmo. Entscheidend ist die verlässliche Einschätzung des zukünftigen Cashflows für die Ermittlung eines ausreichenden Kapitaldienstdeckungsgrades (DSCR) und intelligenten Covenants, die ein frühzeitiges Gegensteuern in Krisen ermöglichen. Zum Leidwesen der auf Hotels spezialisierten Entwickler wie der Investa oder der GBI AG bleiben Hotelfinanzierungen weiterhin auf wenige Banken beschränkt. Eine der Hauptaufgaben der ZIA-Hotelimmobilienplattform wird deshalb die Verbesserung der Finanzierungsmöglichkeiten für Hotelimmobilien sein.

Hotelinvestmentmarkt

Die positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen führten 2010 nicht nur zu gestiegenen Betriebsergebnissen sondern auch zu einem im Vergleich zu im Vorjahr mehr als doppelt so hohen Investitionsvolumen. Nach Angaben von CBRE Hotels wurde in Deutschland ein Umsatz von ca. 900 Millionen Euro mit Hotels getätigt.

Rund die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel auf – kleinere – Portfolien, die von Hotelgesellschaften an den Markt gebracht wurden. Während 2009 fast ausschließlich deutsche Investoren aktiv waren, spielten 2010 auch internationale Investoren wieder eine Rolle. Hoch im Kurs bei Investoren standen Economyhotels, an denen auch hotelerfahrene institutionelle Investoren Gefallen finden. So erwarb Union Investment ein Holiday Inn Express Hotel in Dresden. Von den knapp 50 verzeichneten Hoteltransaktionen in Deutschland entfielen ca. ein Drittel auf die 2-Sterne Kategorie.

Da die meisten Transaktionen im letzten Quartal abgewickelt wurden, gehen die Experten von Jones Lang LaSalle Hotels von einer weiteren Belebung des Transaktionsgeschäfts aus. Neben den von institutionellen Investoren gesuchten Hotels mit Pachtvertrag, werden betreiberfreie Hotels – auch an sekundären Standorten – wieder vermehrt auf der Einkaufsliste der Investoren stehen. Aufgrund dieser Entwicklungen könnte 2011 das Hotelinvestmentvolumen hierzulande bei über einer Milliarde Euro liegen.

Autor:

Matthias Niemeyer, Managing Partner der STIWA Hotel Valuation & Consulting

Vorsitzender ZIA-Plattform Hotelimmobilien