Logistikimmobilien in Deutschland
Logistikimmobilien – auf dem Weg zu den Vereinigten Staaten von Europa
Die Logistikimmobilie ist in den letzten Jahren verstärkt in den Fokus der Immobilienwirtschaft gelangt und wird in der Zukunft ein etablierter Bestandteil sein. Während in der Vergangenheit die Industrie- und Lagerimmobilien ein Segment für Spezialisten darstellten, die i.d.R. durch Eigennutzer erstellt wurden und im Investmentbereich eine untergeordnete Rolle gespielt haben, setzt sich heute ein Trend durch, dass auch diese Immobilien, speziell aber die großen Lagerimmobilien ab 10.000 m² aufwärts - die big boxes – das Interesse der Investoren einerseits wecken und andererseits durch die Nutzer verstärkt als Mietangebote nachgefragt werden.
Die Gründe sind vor allem im europäischen Prozess des Zusammenwachsens der Märkte und der Überwindung nationalstaatlicher Strukturen zu sehen – aber auch die Globalisierung hinterlässt ihre Spuren.
Logistikimmobilien dienen zum weitaus größten Teil der Warenverteilung an die Bevölkerung, der sog. Distributionslogistik. Hier liegt auch die hohe Sicherheit begründet, denn Völkerwanderungen sind in Europa nicht zu erwarten. Vielmehr wird die Distribution länderübergreifend organisiert, beispielsweise kann das 5,5 Millionen Einwohner umfassende Dänemark heute von Norddeutschland aus bedient werden und es müssen keine Rücksichten mehr auf nationalstaatliche Rahmenbedingungen genommen werden.
Ein Blick auf die europäische Landkarte unter Eliminierung der Landesgrenzen zeigt, dass die logistische Zielstruktur Europas unter Berücksichtigung der Bevölkerungsallokationen noch erheblichen Veränderungen unterworfen sein wird. Allerdings ist eindeutig, dass Standorte auf deutschem Boden eine sehr zentrale Position aufweisen. Detaillierte Untersuchungen haben ergeben, dass der distributionstechnische Mittelpunkt der Vereinigten Staaten von Europa in der Region zwischen Leipzig und Nürnberg liegen wird.
Allerdings sind noch zahlreiche Bestandsimmobilien am Markt, die aus vergangenen Strukturen stammen und in modernen, paneuropäischen Distributionssystemen keine Anwendung finden: sie befinden sich am falschen Ort, haben eine zu geringe Größe, bieten kein Erweiterungspotential oder haben einen zu hohen Büroanteil. Häufig wurden sie durch Eigennutzer erstellt, die in ihre Standortentscheidungen auch maßgeblich öffentliche Subventionen haben einfließen lassen. Subventionen sind immer ein Indiz für Nachteile des Standortes und führen zu Fehlansiedlungen, die für Immobilien-Investoren nur schwer erkennbar sind.
Zukunftsfähige Logistikimmobilien haben eine Mindestgröße von 10.000 m² und sind erweiterbar, haben einen sehr geringen Büroanteil, unterliegen keinerlei Lärmrestriktionen und erlauben einen 24h-Betrieb an 7 Tagen. Der Standort muss verkehrstechnisch günstig liegen und idealerweise multimodal (Straße, Schiene, Wasserweg, Flughafen) angebunden sein und sollte in der absoluten Nähe bereits bestehende Ansiedlungen oder Ansiedlungspotentiale gleichartiger Nutzungen aufweisen.
Der ZIA setzt sich aktuell dafür ein, neben den Flächenausweisungen in Form von Gewerbegebieten (GE) und Industriegebieten (GI) noch eine Form als Gewerbegebiet Logistik (GL) zu etablieren – ggf. als Vorranggebiet. Gemeinden und Regionen werden dabei aufgefordert, zusammenhängende Flächen für die logistische Nutzung bereitzustellen und im Vorfeld sämtliche Rahmenbedingungen in den Bebauungsplänen und in der Abstimmung mit der Bevölkerung geregelt zu haben.
Eine weitere Besonderheit von Logistikimmobilien besteht in der Laufzeit der Mietverträge. Häufig haben sich Projektentwickler bereit erklärt, auf der Basis eines zehnjährigen Mietvertrages eine Immobilie für den zukünftigen Mieter zu erstellen, da mit dieser Laufzeit sowohl die Finanzierung durch Banken möglich ist als auch der Investorenmarkt entsprechende Produkte gerne abnimmt. Aber die Dienstleistungsaufträge der Nutzer sind häufig wesentlich kürzer – i.d.R. drei bis fünf Jahre – so dass sich schon in der Vergangenheit diese Fristeninkongruenz als problematisch dargestellt hat.
Durch den im August 2010 seitens der IASB und FASB vorgelegten neuen Standardentwurfes sollen ausnahmslos alle Miet- und Leasingverhältnisse mit den daraus resultierenden Nutzungsrechten und Verpflichtungen in der Bilanz des Mieters bzw. Leasingnehmers erfasst werden. Die Umsetzung ist für Mitte 2011 vorgesehen und soll auch rückwirkend gelten. Die Mitvertraglaufzeiten werden durch diese Regelung eher in den Bereich von drei bis fünf Jahren verlagert.
Für die Logistikimmobilie bedeutet dies, dass der Standort und dessen Zukunftsfähigkeit eine überragende Bedeutung haben wird und dass die Drittverwendungsfähigkeit in den absoluten Fokus der Betrachtungen kommen muss. Für die Logistikimmobilie bedeutet dies aber auch, dass die Nachfrage nach zeitlich begrenzt nutzbaren Flächen ansteigen wird, da der Logistikdienstleister die Fristenkongruenz seiner Verträge realisieren kann. Für die Finanzierung und das Management aus Immobiliensicht entstehen hier neue, aber eindeutig beherrschbare Anforderungen.
Eine Lösung, sowohl für die Fristenkongruenz der Vertragslaufzeiten als auch der risikoarmen Möglichkeit der Vermietung von Logistikflächen mit kurzen Laufzeiten, besteht in der Ausgestaltung von Logistikparks. Logistikparks bieten größere, zusammenhängende Flächen, die eine Ansiedlung einer Mehrzahl von Logistikimmobilien ermöglichen. Hierdurch wird ein Standort geschaffen, der durch die Ansiedlung gleichartiger Nutzungen Synergie- und Größendegressionspotentiale erschließt und gleichzeitig nicht ohne weiteres duplizierbar ist. Für die Nutzer bietet ein solcher Standort Einkaufs- und Kollaborationsvorteile, die eine Nachfrage generieren und damit das Leerstandrisiko nahezu ausschließen. Für die verkehrliche Anbindung eines solchen Standortes kommen ebenfalls die erforderlichen Gütermengen zusammen und die deshalb möglichen infrastrukturellen Investitionen stärken solche Standorte.
Sämtliche Aspekte der Logistikimmobilie werden seit dem Beginn des Jahres 2010 in der ZIA-Plattform Logistikimmobilien bearbeitet und in regelmäßigen Sitzungen vorgestellt und weiterentwickelt.
Autor:
Dr. Thomas Steinmüller, Vorstand CapTen AG
Vorsitzender ZIA-Plattform Logistikimmobilien