Handelsimmobilien

Bei Gewerbeimmobilien haben Einzelhandelsimmobilien neben Büroimmobilien einen hohen Stellenwert. Einzelhandelsimmobilien verfügen über eine ganze Bandbreite an unterschiedlichen Betriebsformen. Darunter zählen beispielsweise Fachgeschäfte/-märkte, Discounter, Shopping-Center, Warenhäuser und der Versandhandel.

Durch die sich verändernden Ansprüche der Konsumenten sind Einzelhandelsimmobilien einem ständigen Wandel unterzogen. Infolgedessen steht die Einzelhandelsimmobilie unter einem enormen Adaptions- und Neuerungsdruck. Die Entwicklung der Einzelhandels-Betriebsformen ist auch mit Veränderungen im Flächenbestand sowie der Flächenstruktur verbunden, da Handelsformate mit höherem Flächenbedarf an Bedeutung gewinnen. In diesem Zusammenhang spielt insbesondere die Entwicklung von Shopping-Centern eine Rolle.

Einzelhandelsimmobilien zeichnen sich vor allem durch eine gute Erreichbarkeit zum Endkunden aus. Beim innerstädtischen Einzelhandel ist vor allem auf eine möglichst hohe Passantenfrequenz zu achten. Nur durch die Akzeptanz der Konsumenten kann der Einzelhandel erfolgreich sein. Neben den klassischen Innenstadtlagen hat sich der Einzelhandel auch in den Stadtrandlagen (auf der grünen Wiese) etabliert. Seitens der Städte gibt es tendenziell Bestrebungen, den Einzelhandel vermehrt in den Innenstadtlagen zu konzentrieren und die weitere Ausdehnung in der Peripherie zu unterbinden. Ein anderer Trend ist das Ansteigen des Filialisierungsgrades im Einzelhandel – hervorgerufen durch den Verdrängungswettbewerb innerhalb des Marktes sowie der Internationalisierung von Handelsketten.

Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern weist Deutschland eine deutlich niedrigere Flächenproduktivität auf. Anhand der Flächenproduktivität wird der Umsatz je m² Verkaufsfläche (Flächenleistung) gemessen. Dabei muss jedoch beachtet werden, dass Innenstadtlagen in der Regel einen höheren Umsatz erzielen als Randlagen. In den letzten Jahren ist der Trend zur Flächenerweiterung zum Erliegen gekommen. Die Flächenproduktivität nimmt hingegen wieder zu.

Excerpt Frühjahrsgutachten 2017

Ein ereignisreiches Jahr 2016 liegt hinter uns, die Folgen aber werden wir größtenteils erst im laufenden oder sogar den darauffolgenden Jahren abschätzen können. Das Vereinigte Königreich hat den Austritt aus der EU beschlossen und wird voraussichtlich im ersten Quartal dieses Jahres den formellen Antrag hierzu stellen. In den USA ist mit Donald Trump ein neuer Präsident gewählt worden, dessen Reformen in der Wirtschaftspolitik vermutlich nicht folgenlos für Deutschlands Außenwirtschaft sein werden. In Deutschland selbst sind sowohl die Flüchtlingsthematik als auch das Thema Terror weiterhin an der Tagesordnung. Diese Schlagzeilen haben die Verbraucherstimmung in Deutschland laut GfK-Konsumklimaindex 2016 zwar kleineren Schwankungen unterworfen, aber insgesamt lag der Index in den letzten Monaten auf einem hohen Niveau und konnte zum Jahreswechsel ein Plus im Vorjahresvergleich verbuchen.

Für 2017 erwartet GfK eine positive Kaufkraftentwicklung um nominal 2,9% mehr als im Vorjahr. Das ergibt eine durchschnittliche rechnerische Pro-Kopf- Kaufkraft von 22.239 Euro, die die Deutschen für Konsumausgaben, Wohnen, Freizeit oder Sparen zur Verfügung haben. Da die Einwohnerzahl Deutschlands von 2015 auf 2016 um 1,2% anwuchs, ergibt sich das Phänomen, dass die Kaufkraftsumme Deutschlands um 2,9% deutlich wächst, aber die Pro-Kopf-Kaufkraft mit +1,7% nur moderat steigt. Wie viel 2017 vom nominalen Kaufkraftzuwachs real übrigbleibt, hängt von der Entwicklung der Verbraucherpreise ab.

Die Bevölkerungszunahme trägt in Summe auch zur Steigerung der privaten Konsumausgaben bei. Stützpfeiler der Konsumlaune sind die positive Arbeitsmarktentwicklung gepaart mit insgesamt verbesserten Einkommenserwartungen bei gleichzeitig geringen Preissteigerungsraten. Für das laufende Jahr zeichnet sich das Fortbestehen der grundlegend positiven Rahmenbedingungen ab, sodass wir ein nominales Umsatzwachstum von +1,6% für den deutschen Einzelhandel insgesamt (inkl. Distanzhandel) respektive +1% im stationären Einzelhandel prognostizieren.

Die Verkaufsfläche konnte im zweiten Jahr in Folge einen Zuwachs verzeichnen und beläuft sich zum Jahresende 2016 bundesweit auf rund 118,6 Mio. m². Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Plus von 0,3%. Neben der Expansionsfreudigkeit von Drogerie-, Möbel- und Baumärkten macht sich hier auch die Nachfrage nach größeren Flächen durch Supermärkte und Verbrauchermärkte bemerkbar. Nicht zuletzt interessieren sich Onlinehändler verstärkt für das stationäre Geschäft, um in Kundennähe zu sein.

Die sieben deutschen Einkaufsmetropolen haben im vergangenen Jahr eine positive Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes verzeichnen können. Hingegen sind die Spitzenmieten überwiegend stabil geblieben. Ausnahmen bilden Berlin (+2,9%) und Düsseldorf (+1,8%), in denen die Mietpreise leicht angezogen haben, und Stuttgart, das ein Minus von 7,1% verzeichnete. Hintergrund sind einige noch in Fertigstellung befindliche Projektentwicklungen, die perspektivisch das Flächenangebot erhöhen, sowie die unter anderem daraus resultierende nachlassende Dynamik am Vermietungsmarkt.

Nachdem der Einzelhandelsinvestmentmarkt 2015 als Rekordjahr verbuchen konnte, fiel das Ergebnis 2016 erwartungsgemäß geringer aus. Mit dem zweitbesten Resultat seit 2008 schließt aber auch das vergangene Jahr mit einem sehr guten Investmentumsatz im Einzelhandelssegment, was das anhaltende Interesse seitens der Investoren unterstreicht. Limitierend wirkte sich hier das mangelnde Angebot an geeigneten Core-Objekten aus. Die anhaltende Renditenkompression hat mittlerweile zu Netto-Anfangsrenditen unter der 4%-Schwelle in allen sieben Einkaufsmetropolen geführt. Der teuerste Standort ist München mit einer Anfangsrendite netto von 3,10%.

Entwicklung der Verkaufsfläche in Deutschland

Allgemeine Kennzahlen
Entwicklung des Transaktionsvolumens von Einzelhandelsimmobilien
2009 3,5 Mrd. €
2010 7,8 Mrd. €
2011 10,6 Mrd. €
2012 8,8 Mrd. €
2013 8,7 Mrd. €
2014 9,2 Mrd. €
2015 18,1 Mrd. €
Transaktionsvolumen von Handelsimmobilien nach Assetklassen
Shopping Center
2013 41,1 %
2014 29,6 %
2015 29,7 %
Fachmärkte / Fachmarktzentren
2013 27,5 %
2014 41,4 %
2015 33,5 %
1a-Einzelhandelsimmobilien
2013 28,7 %
2014 17,4 %
2015 32,9 %
Sonstige
2013 2,6 %
2014 11,7 %
2015 3,9 %

Quelle: GfK, CBRE

Umsatzanteile Betriebsformen 2011

Angaben in Prozent

Quellen: Quelle: DV/gif "Wirtschaftsfaktor Immobilien 2013"

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