Alternativvorschläge des ZIA für eine nachhaltige Energiepolitik

Die Task Force Energie des ZIA hat das Positionspapier „Immobilienwirtschaft & Energie“ vorgelegt. Es befasst sich mit der Energiepolitik der Europäischen Union, des Bundes und der Länder mit Blick auf Immobilien.

Grundsätze

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) begrüßt ausdrücklich die klimapolitischen Ziele der Bundesregierung, in deren Fokus die Verringerung des CO2-Ausstoßes steht. Er unterstützt die Politik durch das umfangreiche Fachwissen seiner Mitglieder in den Bereichen Planung, Bau und Betrieb von Immobilien dabei, sinnvolle Maßnahmen und Instrumente zu entwickeln, um diese Ziele zu erreichen.

Energieeffizienz im Gebäudesektor ist stets im Zusammenhang damit zu betrachten, ob sich diese wirtschaftlich sinnvoll umsetzen lässt. Die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit sind bereits in § 5 Abs. 1 Energieeinsparungsgesetz (EnEG) festgehalten. Für die Immobilienwirtschaft gehört zudem Technologieoffenheit zu den Grundsätzen ihres energie- und klimapolitischen Handelns. Unter diesen Prämissen akzeptiert der ZIA die Standards der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2016 für neu gebaute Immobilien, sieht aber auch Optimierungsbedarf. Eine  weitere, von einigen Akteuren angedachte Verschärfung der EnEV wäre verfehlt – nicht nur, weil der Neubau lediglich ein Prozent am Gesamtaufkommen aller Immobilien darstellt. Bei Wirtschaftsimmobilien ließe sich auf diesem Wege keine nennenswerte zusätzliche CO2-Reduktion erreichen, bei Wohnimmobilien nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten. Dies wirft überdies ein Schlaglicht darauf, dass aufgrund der verschiedenen gebäudetechnischen Gegebenheiten zwischen den Gebäudearten zu unterscheiden ist, also bspw. zwischen Wohn- und Bürogebäuden, Hotels, Einkaufszentren und Logistikimmobilien, um treffende gesetzliche Rahmenbedingungen zu schaffen.

Zielführender ist es, sich mit den Ursachen der Treibhausgasemissionen und dem Gebäudebestand zu befassen, Stichwort Verursacherprinzip. Mit anderen Worten: Das Energieeinsparrecht sollte sich mittel- bis langfristig am CO2-Ausstoß der Gebäude orientieren. Grundsätzlich gilt auch für den Bestand, mit intelligenten, wirtschaftlich sinnvollen Methoden möglichst viel CO2 einzusparen.

Die Immobilienwirtschaft fordert daher, die bestehenden rechtlichen Normen (EnEG, EnEV, Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)) in einem Gesetz, z.B. in einem Bauenergiegesetzbuch, zu kodifizieren und die Anforderungen im Energieeinsparrecht zu überarbeiten sowie in diesem Zuge zu vereinfachen. Weiteres bzw. verschärftes Ordnungsrecht ist nicht im Sinne zusätzlicher CO2-Einsparungen und damit auch nicht den klimapolitischen Zielen dienlich.

II. Position zum Neubau und zum Gebäudebestand

Mit den folgenden Vorschlägen will der ZIA gemeinsam mit der Politik die Energiewende im Gebäudebereich erfolgreich gestalten. Sie stellen eine sinnvolle Weiterentwicklung des jetzigen Energieeinsparrechts dar:

Niedrigstenergiegebäudestandard

1) Der ZIA fordert, die aktuell gültigen Anforderungen im Energieeinsparrecht (EnEV 2016) als nationalen Niedrigstenergiegebäudestandard zu definieren, wie er von der EU-Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie vorgeschrieben wird.

Erweiterung der Bilanzierungsgrenzen in der EnEV und im EEWärmeG

2) Die Rahmenbedingungen zur Nutzung aller erneuerbarer Energien im Gebäude müssen verbessert werden. Auch die nicht unmittelbar gebäudebezogenen Träger erneuerbarer Energie müssen in die Bilanzierung einbezogen werden, z.B. Solarstrom aus PV-Anlagen im Quartier, Direkt-investitionen von Unternehmen in Offshore-Windanlagen und zertifizierter Grünstrom bzw. Biogas mit qualitativ hochwertigen Zertifikaten.

Einführung eines Monitoring-Systems

3) Der ZIA spricht sich dafür aus, ein intelligentes Monitoring-System der entstehenden CO2-Emissionen als Anreizsystematik auf Grundlage des ZIA-Leitfadens „Nachhaltigkeitsbenchmarking“ (inklusive Definition, Berechnungs- und Erfassungsgrundlage) zu implementieren. Auf diese Weise lassen sich die Einstellungen der technischen Anlagen im laufenden Gebäudebetrieb optimieren und effizient gestalten. In Rahmen eines solchen Monitorings sollten bestehende Berechnungswerkzeuge flexibel genutzt werden können.

III. Position zum Neubau: Konsequente Weiterentwicklung des Energieeinsparrechts für Neuentwicklungen und umfassende Sanierungen

Hauptforderung gem. § 3 Abs. 1 iVm § 5 EEWärmeG ergänzen

1) Energie aus Wind und Wasserkraft sollte in das Energieeinsparrecht aufgenommen werden, ebenso der Einkauf von zertifiziertem Ökostrom sowie von nicht standortbezogenem Biogas. Eine Gleichsetzung von Photovoltaik mit Solarthermie ist sinnvoll.

Ergänzung der Ersatzmaßnahmen in § 7 EEWärmeG

2) Der Einsatz von nicht am Gebäude erzeugter erneuerbarer Energie (z.B. grünem Strom) sollte auch in § 7 Abs. 1 EEWärmeG ergänzt werden, da er zu einer umfangreicheren Nutzung von Energie führt, die mit reduzierten CO2-Emissionen erzeugt wird.

3) Die Betriebsoptimierung inklusive eines überprüfbaren Nachweises über die erzielten Energieeinsparungen sollte in das Energieeinsparrecht integriert werden, z.B. durch Aufnahme als zusätzliche Ersatzmaßnahme gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 2 EEWärmeG im Sinne eines Bonus.

Quartiersansatz und integrales Planen

4) Die Bilanzierung von Quartieren muss in das Energieeinsparrecht integriert werden.

5) Integrales Planen mit geeigneten Werkzeugen muss in das Energieeinsparrecht aufgenommen werden.

IV. Position zum Bestand: Ertüchtigung des Gebäudebestands

Das Ziel eines nahezu klimaneutralen Gebäudebestands erfordert von der Immobilienwirtschaft ein hohes Maß an Anstrengung. Die folgenden Vorschläge ermöglichen am ehesten eine sachgerechte und zielgerichtete Reduktion der CO2-Emissionen im Gebäudebestand:

1) Um den Gebäudebestand kontinuierlich zu verbessern, empfiehlt sich eine bundesweite Datenbank, um die CO2-Emissionen zu erfassen und die individuellen Einsparziele durch die Bundesregierung zu hinterlegen.

  • Mitteleinsatz des Staats zur Erreichung der Ziele: kein Einsatz
  • Mitteleinsatz der Eigentümer zur Erreichung der Ziele: geringer Aufwand

2) Der Gebäudebestand lässt sich energetisch optimieren, indem ein Portfoliomanagement im Sinne des Portfolioansatzes angewendet wird: Statt viel Aufwand für eine im Ergebnis minimale CO2-Einsparung der Einzelimmobile zu betreiben, lässt sich durch einen im Verhältnis geringeren Einsatz bezogen auf das Immobilienportfolio mehr CO2 einsparen. Anders ausgedrückt: Ähnlich dem Flottenverbrauch der Autoindustrie ist der Gebäudeeigentümer durch einen Portfolioansatz in der Lage, die Emissionen der Treibhausgase durch geringstmöglichen Mitteleinsatz größtmöglich zu reduzieren.

  • Mitteleinsatz des Staats zur Erreichung der Ziele: kein Einsatz
  • Mitteleinsatz der Eigentümer zur Erreichung der Ziele: mittlerer Aufwand

3) Es muss eine neue Fördersystematik für Maßnahmen der Energieeffizienzsteigerung bei Bestandsgebäuden entwickelt werden. In der neuen Fördersystematik ist es notwendig, Förderschwerpunkte zu setzen. Diese liegen bei Maßnahmen zur Betriebsoptimierung, zur energetischen Sanierung und zur Qualifizierung von Fachkräften sowie von Beratungsleistungen.

  • Mitteleinsatz des Staats zur Erreichung der Ziele: mittlerer Einsatz
  • Mitteleinsatz der Eigentümer zur Erreichung der Ziele: mittlerer Aufwand

4) Die Betriebskostenverordnung bedarf einer Anpassung, d.h. die Umlagefähigkeit von Betriebsoptimierungen muss verbessert werden.

  • Mitteleinsatz des Staats zur Erreichung der Ziele: kein Einsatz
  • Mitteleinsatz der Eigentümer zur Erreichung der Ziele: geringer Aufwand

5) Eine steuerliche Abschreibung von energetischen Sanierungen bei Gebäuden ist zwingend einzuführen.

  • Mitteleinsatz des Staats zur Erreichung der Ziele: mittlerer Einsatz
  • Mitteleinsatz der Eigentümer zur Erreichung der Ziele: mittlerer Aufwand

6) Um die Energieeffizienz im Bestand zu steigern, müssen steuerliche Hemmnisse abgebaut werden. Dies betrifft insbesondere die Abschaffung der sog. „Gewerbesteuerschädlichkeit“.

  • Mitteleinsatz des Staats zur Erreichung der Ziele: keine Steuerausfälle, weil die Anlagen unter geltenden Bedingungen nicht gebaut werden; mittelfristig erhöhte Steuereinnahmen durch Bautätigkeit
  • Mitteleinsatz der Eigentümer zur Erreichung der Ziele: mittlerer Aufwand

7) Im Bereich der Quartierskonzepte besteht erheblicher Verbesserungsbedarf. Diese sollten gefördert und umgesetzt werden.

  • Mitteleinsatz des Staats zur Erreichung der Ziele: Einsatz auf bisherigem Niveau (gering) oder höher bei entsprechend höheren Zielen
  • Mitteleinsatz der Eigentümer zur Erreichung der Ziele: mittlerer Aufwand

Der ZIA hat eine Schätzung zum CO2-Einsparpotenzial der vorgeschlagenen Maßnahmen durchgeführt. Die Annahmen dazu sind in Anlage 1 des Positionspapiers enthalten.

Stand: 13.09.2017

Kontakt

Thies Grothe

Abteilungsleiter Grundsatzfragen der Immobilienpolitik

Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.

Tel.: +49 30 2021 585 12