Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz und makroprudenzielle Aufsicht

Am 10. Juni 2017 ist das vom Bundestag beschlossene Artikelgesetz mit dem Namen „Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz“ grundsätzlich in Kraft getreten und somit die makroprudenzielle Aufsicht im deutschen Recht verankert (Bundesgesetzblatt Teil I 2017 Nr. 34, 9. Juni 2017, S. 1495).

Damit wurde ein Instrumentenkasten für die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) geschaffen, um im Falle einer drohenden Blase am Immobilienmarkt die Kreditvergabe einschränken zu können. Der Gesetzgeber sah sich aufgrund einer Anregung des Ausschusses für Finanzstabilität vom Juli 2015 hierzu verpflichtet. Der Ausschuss sah für den Berichtszeitraum 2016 zwar keine Notwendigkeit für den Einsatz makroprudenzieller Instrumente am Wohnimmobilienmarkt, hielt es jedoch gleichwohl für erforderlich, den verfügbaren Instrumentenkasten zu überprüfen und zu vervollständigen.

Die Schaffung der Instrumente ist ausdrücklich nicht gleichzusetzen mit der im Gefahrenfall möglichen Aktivierung. Vom Gesetz sind alle gewerblichen Darlehensgeber im Wohnimmobilienbereich erfasst (Banken, Versicherungsunternehmen und Kapitalverwaltungsgesellschaften). Im Einzelnen wurden zwei Instrumente durch das Gesetz eingeführt werden: (1) Eine Obergrenze für das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert (LTV) sowie (2) die Vorgabe eines Zeitraums, in dem ein bestimmter Anteil des Darlehens getilgt werden muss (Amortisationsanforderung). Von der ursprünglich geplanten Einführung einer Obergrenze für den Schuldendienst im Verhältnis zum Einkommen (DSTI) bzw. einer Untergrenze für den Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR) und einer Obergrenze für das Verhältnis zwischen Gesamtverschuldung und Einkommen (DTI) bzw. den Mittelzufluss in einem bestimmten Zeitraum wurde im Gesetzgebungsverfahren Abstand genommen. Ferner wurde für Kleinkredite eine Bagatellgrenze von mindestens 50.000 Euro eingeführt. Darlehen zur Finanzierung von Aus- und Umbau oder Sanierung bleiben außen vor, genauso wie Anschlussfinanzierungen und Darlehen für Maßnahmen der sozialen Wohnraumförderung. Außerdem ist ein Freikontingent vorgesehen, das Kreditgebern die Möglichkeit einräumt, in einem gewissen Rahmen außerhalb der strengen neuen Regeln Immobilienkredite zu vergeben, wenn dies die Stabilität des Instituts nicht gefährdet. Anders als zuerst vorgesehen, wurde keine neue nationale Regelung zur Datenerhebung (Wohnimmobilienkreditregister) eingeführt.

Dass das Rüstzeug für die Abwehr möglicher Gefahren durch Überhitzungen auf den Anlagemärkten geschaffen wurde, weil der Ausschuss für Finanzstabilität und die Bundesregierung nicht nur auf aktuelle Entwicklungen schauen, kann der ZIA gut nachvollziehen. Nun wird es darauf ankommen, ab wann diese Instrumente wirklich greifen sollen, da für einen solchen Markteingriff vor allem der Zeitpunkt entscheidend ist. Zeitpunkt und Ausgestaltung der Instrumente wird die BaFin auf der Basis einer präzisierenden Rechtsverordnung im Wege einer Allgemeinverfügung festlegen. Bei der Obergrenze für den Beleihungsauslauf wird darauf zu achten sein, dass zum Beispiel auch eine Fremdkapital-Finanzierung von 95 Prozent oder auch 100 Prozent des Kaufpreises kein Problem darstellt, wenn die Solvenz des Darlehensnehmers durch sein Einkommen oder andere Vermögensbestandteile so hoch ist, dass die Rückzahlung stets möglich wäre. Diese und weitere Punkte wurden vom ZIA im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens adressiert. So konnte im Gesetzgebungsverfahren auch erreicht werden, dass vor Erlass der Allgemeinverfügung durch die BaFin sichergestellt ist, dass auch die Immobilienwirtschaft ihre Einschätzung abgeben kann, da auch den Spitzenverbänden der Immobilienwirtschaft ein gesetzlich verbrieftes Anhörungsrecht zugestanden wurde.

Der ZIA wird in der Diskussion über Finanzstabilität im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen weiterhin darauf aufmerksam machen, dass die Finanzierung in Deutschland – anders als in vielen anderen Ländern – eher dem Vorsichtsprinzip folgt. Die Schuldentragfähigkeit der privaten Haushalte in Deutschland ist robust. Immobilienfinanzierungen sind in Deutschland von einem konservativen und langfristigen Ansatz geprägt, wobei Risiken angemessen beurteilt werden. So beziffert beispielsweise die BaFin die Verlustraten für mit Immobilien besicherte Risikopositionen gemäß Artikel 125, 126 und 199 VO (EU) Nr. 575/2013 (CRR) für Wohnimmobilien mit 0,05 Prozent.

Stand: 20. Juni 2017

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