Makroprudenzielle Aufsicht

Mit dem am 21. Dezember 2016 vom Bundeskabinett beschlossenen Entwurf eines Artikelgesetzes mit dem Namen „Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz“ soll unter anderem die makroprudenzielle Aufsicht geregelt werden.

Damit soll ein Instrumentenkasten für die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) geschaffen werden, um im Falle einer drohenden Blase am Immobilienmarkt die Kreditvergabe einschränken zu können. Der Gesetzgeber sieht sich aufgrund einer Anregung des Ausschusses für Finanzstabilität vom Juli 2015 hierzu verpflichtet. Der Ausschuss sah für den Berichtszeitraum 2016 zwar keine Notwendigkeit für den Einsatz makroprudenzieller Instrumente am Wohnimmobilienmarkt, hielt es jedoch gleichwohl für erforderlich, den verfügbaren Instrumentenkasten zu überprüfen und zu vervollständigen. Das Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz soll Anfang März 2017 im Finanzausschuss des Bundestages beraten und Ende März 2017 vom Bundestag verabschiedet werden.

Die Schaffung der Instrumente ist ausdrücklich nicht gleichzusetzen mit der im Gefahrenfall möglichen Aktivierung. Vom Entwurf sind alle gewerblichen Darlehensgeber im Wohnimmobilienbereich erfasst (Banken, Versicherungsunternehmen und Kapitalverwaltungsgesellschaften). Im Einzelnen sollen folgende Instrumente durch das Gesetz eingeführt werden: (1) Obergrenze für das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert (LTV); (2) Vorgabe eines Zeitraums, in dem ein bestimmter Anteil des Darlehens getilgt werden muss (Amortisationsanforderung); (3) Obergrenze für den Schuldendienst im Verhältnis zum Einkommen (DSTI) bzw. in Form einer Untergrenze für den Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR) sowie (4) Obergrenze für das Verhältnis zwischen Gesamtverschuldung und Einkommen (DTI) bzw. Mittelzufluss in einem bestimmten Zeitraum. Für Kleinkredite soll eine Bagatellgrenze gelten. Darlehen zur Finanzierung von Renovierungen sollen außen vor bleiben, ebenfalls Anschlussfinanzierungen und Maßnahmen der sozialen Wohnraumförderung. Außerdem ist vorgesehen, dass Kreditgeber in einem gewissen Rahmen außerhalb der strengen neuen Regeln Immobilienkredite vergeben dürfen, wenn dies die Stabilität des Instituts nicht gefährdet. Anders als zuerst vorgesehen, ist derzeit keine neue nationale Regelung zur Datenerhebung (Wohnimmobilienkreditregister) geplant.

Der ZIA kann gut nachvollziehen, dass der Ausschuss für Finanzstabilität und die Bundesregierung nicht nur auf aktuelle Entwicklungen schauen, sondern auch frühzeitig das Rüstzeug für die Abwehr möglicher Gefahren durch Überhitzungen auf den Anlagemärkten schaffen wollen. Doch sieht der ZIA unter anderem Maßnahmen wie etwa die Einführung einer Kreditobergrenze durchaus kritisch. Denn eine Fremdkapital-Finanzierung von 95 Prozent oder auch 100 Prozent des Kaufpreises stellt dann kein Problem dar, wenn die Solvenz des Darlehensnehmers durch sein Einkommen oder andere Vermögensbestandteile so hoch ist, dass die Rückzahlung stets möglich wäre. Diese und weitere Punkte wurden vom ZIA insbesondere im Rahmen von Stellungnahmen adressiert.

Es darf also nicht übersehen werden, dass die Finanzierung in Deutschland – anders als in vielen anderen Ländern – eher dem Vorsichtsprinzip folgt. Die Schuldentragfähigkeit der privaten Haushalte in Deutschland ist robust. Immobilienfinanzierungen in Deutschland sind von einem konservativen und langfristigen Ansatz geprägt, wobei Risiken angemessen beurteilt werden. So beziffert beispielsweise die BaFin die Verlustraten für mit Immobilien besicherte Risikopositionen gemäß Artikel 125, 126 und 199 VO (EU) Nr. 575/2013 (CRR) für Wohnimmobilien mit 0,05 Prozent.

Aus diesem Grund erhofft sich der ZIA von der noch zu erarbeitenden Rechtsverordnung, dass die Einführung der Maßnahmen mit Augenmaß erfolgt. Es gilt letztendlich auch zu bedenken, dass je mehr Instrumente eingeführt werden, desto höher steigt die Komplexität der Kreditvergabe und damit auch der Verwaltungsaufwand des Darlehensgebers.

Stand: 22. Februar 2017

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