Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus

Um neue Anreize für den Mietwohnungsneubau zu schaffen, wurde Anfang des Jahres 2016 über die Einführung einer steuerlichen Förderung (Sonder-AfA) diskutiert. Ein entsprechender Gesetzesentwurf der Bundesregierung wurde am 3. Februar 2016 durch das Bundeskabinett gebilligt.

Kern dieses Gesetzentwurfs war, eine Sonderabschreibung für den Bau und Kauf von Mietwohnungen, die zusammen mit der regulären Abschreibung 35 % in den ersten drei Jahren ausmachen sollte. Der Entwurf machte zur Voraussetzung, dass die Anschaffungs- und Herstellungskosten (AK/HK) pro qm Wohnfläche 3.000 Euro nicht übersteigen. Ferner mussten die Bauanträge bzw. die Bauanzeigen im Zeitraum zwischen dem 1. Januar 2016 und dem 31. Dezember 2018 gestellt bzw. getätigt werden. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung war auf AK/HK von 2.000 Euro pro qm Wohnfläche begrenzt. Ferner waren nur Investitionen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die der Entwurf definierte, begünstigt.

Die Sonderabschreibung sollte – so die A-Länder – nicht für Luxuswohnungen gelten, entsprechend wurde die Höhe der AK/HK diskutiert. Die Ausschüsse des Bundesrates haben u. a. eine Absenkung der Werte des Regierungsentwurfs auf eine Kappungsgrenze von 2.600 Euro und eine Bemessungsgrundlage von 1.800 Euro empfohlen. Die Steuervergünstigungen sollten rückwirkend zum Jahresbeginn 2016 in Kraft treten, wobei das Inkrafttreten unter dem Vorbehalt einer beihilferechtlichen Genehmigung durch die EU-Kommission stand. Laut CDU war die SPD bei der Kappungsgrenze nicht zu einer Kompromisslösung von 2.800 Euro statt der von der SPD geforderten 2.600 Euro pro qm Wohnfläche bereit. Mangels Einigung der Koalitionsparteien wurde das Gesetzesvorhaben Anfang Juli 2016 auf Eis gelegt. 

Grundsätzlich tritt der ZIA für eine generelle Erhöhung der linearen Abschreibung um mindestens einen Prozentpunkt ein, da sich die prozentuale Gewichtung des Rohbau-Anteils eines Gebäudes und des Anteils der kurzlebigen Ausbau- und technischen Bestandteile in der Zwischenzeit verschoben hat und somit nur eine Erhöhung der Abschreibung den tatsächlichen Wertverzehr abbilden kann. Allerdings begrüßte der ZIA auch die Absicht der Bundesregierung, den Wohnungsneubau ankurbeln zu wollen, um möglichst zeitnah die große Nachfrage nach Wohnraum bedienen zu können. Entsprechend hat sich der ZIA eigenständig sowie als Mitgliedsverband der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) in die Entwicklung des Gesetzes eingebracht. Da sich der ZIA für eine praxisgerechte Umsetzung der Sonderabschreibung in § 7b EStG-E eingesetzt hat, war die Position der Union zu begrüßen, nicht auf eine Absenkung der Kappungsgrenze einzugehen. Die geplante Sonderabschreibung hätte aus Sicht der Immobilienwirtschaft nur ihre Wirkung erzielen können, wenn die Bemessungsgrundlage auch die wirtschaftliche Praxis abgebildet hätte. Aktuelle und auch in den Geltungszeitraum der Sonderabschreibung fallende Kostentreiber wie städtebauliche Anforderungen und gesetzliche Auflagen (beispielsweise die Energieeinsparverordnung - EnEV) hätten bei den gesetzten Grenzen Berücksichtigung finden müssen. Ferner hätte neben dem Bauantrag und der Bauanzeige auch die Baubeginnanzeige tatbestandlich aufgenommen werden sollen, da dadurch – mit Blick auf sogenannte Schubladenprojekte – die Ziele des Gesetzentwurfs schneller hätten erreicht werden können.

Stand: 22. Februar 2017

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