Finanzierung

Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Die Richtlinie 2014/17/EU über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher (WIKR) ist der Versuch der EU-Kommission, einen EU-Binnenmarkt für Wohnimmobilienkredite zu schaffen und einen Beitrag zur Finanzmarktstabilität zu leisten. Die Richtlinie war bis spätestens zum 18. März 2016 in nationales Recht umzusetzen. Das deutsche Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurde am 16. März 2016 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und ist am 21. März 2016 in Kraft getreten.

Im Bereich vorfälliger Rückzahlungen hält das Gesetz an der bisherigen deutschen Praxis fest. Demnach kann der Darlehensgeber im Fall vorzeitiger Rückzahlungen weiterhin eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen, wenn der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldet (§ 502 Absatz 2 Satz 1 BGB).

Im Hinblick auf das Widerrufsrecht bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen wurde eine absolute Erlöschensregelung eingeführt. Gemäß § 356b Absatz 2 Satz 4 BGB erlischt das Widerrufsrecht grundsätzlich spätestens 12 Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss. Bei Immobiliardarlehensverträgen, die zwischen dem 1. September 2002 und dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden, erlischt ein fortbestehendes Widerrufsrecht spätestens drei Monate nach dem 21. März 2016, wenn das Fortbestehen des Widerrufsrechts darauf beruht, dass die dem Verbraucher erteilte Widerrufsbelehrung den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Anforderungen des BGB nicht entsprochen hat (Artikel 229 § 38 Abs. 3 S. 1 EGBGB).

Neben umfangreicheren Informationspflichten der Kreditinstitute begründet das Gesetz die zivilrechtliche Pflicht zur Prüfung der Kreditwürdigkeit bei Verbraucherdarlehensverträgen (§ 505a BGB). Nach § 505a Absatz 1 Satz 2 BGB darf der Darlehensgeber den Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass es bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, vertragsgemäß nachkommen wird. Hierzu hat der Darlehensgeber laut § 505b Absatz 2 BGB bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen des Darlehensnehmers eingehend zu prüfen. Dabei hat der Darlehensgeber die Faktoren angemessen zu berücksichtigen, die für die Einschätzung relevant sind, ob der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag voraussichtlich nachkommen kann. Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf nicht hauptsächlich darauf gestützt werden, dass der Wert des Grundstücks, Gebäudes oder grundstücksgleichen Rechts voraussichtlich zunimmt oder den Darlehensbetrag übersteigt.

Überarbeitung der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Nach Inkrafttreten dieser Neuregelungen haben sich in der Praxis Unsicherheiten hinsichtlich des Umfangs der Prüfungspflicht der Kreditwürdigkeit herauskristallisiert. Die Neuregelungen lassen hier erheblichen Interpretationsspielraum. Dass daraus mitunter folgt, dass im Zweifel kein Immobilienkredit vergeben wird, hängt auch mit den für den Darlehensgeber schwerwiegenden Sanktionen zusammen, die der Gesetzgeber bei einem Verstoß gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung vorsieht (vgl. § 505d BGB: jederzeit fristlose Kündigung durch Darlehensnehmer möglich, wobei kein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung besteht sowie die Erstattung des über dem tatsächlichen Marktzins liegenden Zinsanteils). Dabei hat der deutsche Gesetzgeber eine Ausnahmeregelung bei Immobilienkrediten nicht übernommen, die die EU-Richtlinie noch vorgesehen hatte und die die nun mitunter aufkommende Unsicherheit hätte verhindern können. Artikel 18 Absatz 3 der Richtlinie sieht nämlich vor, dass sich die Kreditwürdigkeitsprüfung nicht hauptsächlich darauf stützen darf, dass der Wert der Wohnimmobilie den Kreditbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt, es sei denn, der Kreditvertrag dient zum Bau oder zur Renovierung der Wohnimmobilie.

Wegen der von vielen Kreditinstituten beklagten Erschwernisse bei der Darlehensvergabe, haben Hessen und Baden-Württemberg im Oktober 2016 eine Bundesratsinitiative eingebracht, der im späteren Verlauf auch Bayern beigetreten ist, die die einschränkende Umsetzung des deutschen Rechts korrigieren soll. Dieser Gesetzesantrag ist aktuell den Ausschüssen des Bundesrates zugewiesen. Im Dezember 2016 hat ferner das zuständige Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV), nachdem es der vorgebrachten Kritik anfangs noch skeptisch gegenüber stand, mit dem Entwurf eines sogenannten Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetzes – zusammen mit dem Bundesministerium der Finanzen, das darin die Makroprudenzielle Aufsicht regelt – die Änderung der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf den Weg gebracht. Mit dem Entwurf des BMJV soll nun der Wert von Wohnimmobilien bei Krediten für Bau- oder Renovierungsmaßnahmen bei der Immobilienfinanzierung wieder berücksichtigt werden können.

Der ZIA ist ganz besonders an sicheren und starken Finanzmärkten sowie einer stabilen Kreditversorgung interessiert, weshalb die Stabilisierung des Finanzmarktes durch geeignete Maßnahmen der Regulierungsbehörden von vitalem Interesse für ihn ist. Es ist zu begrüßen, dass Kreditnehmern zukünftig nicht mehr lediglich aufgrund von Unsicherheiten über Gesetzesauslegungen ein Kredit verwehrt bleiben soll.

Weiterhin kritisch zu sehen ist jedoch – und entsprechend zurecht vom Bundesrat in seiner Stellungnahme zum Regierungsentwurf  gefordert – die fehlende Klarstellung, dass Anschlussfinanzierungen und Umschuldungen von der verschärften Kreditwürdigkeitsprüfung ausgenommen sind.

Hinsichtlich der Kreditwürdigkeitsprüfung ist ferner eine schnelle und verbindliche Vorlage der vorgesehenen Verordnung anzustreben, um die so dringend notwendige Rechtssicherheit zu schaffen.

Stand: 22. Februar 2017

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