Finanzierung
Die Finanz- und Wirtschaftskrise ist nach wie vor gegenwärtig. Durch die Aufarbeitung ergeben sich Veränderungerun in der Bankenlandschaft (z.B. wegen der gewährten Staatshilfen) und zusätzliche eine Welle in der Banken-, Versicherungs- und Fondsregulierung. Der Finanzierungsausschuss hat sich der Aufgabe angenommen, auf die Auswirkgungen dieser Regulierungsvorhaben frühzeitig hinzuweisen und notwendige Korrekturen in den Regelungen zu erreichen.
Aktuelles Thema: Solvency II
Die Planungen zur Neuregelung der versicherungsaufsichtsrechtlichen Anforderungen der Europäischen Kommisssion, die unter dem Stichwort Solvency II zusammengefasst werden haben weitreichende Konsequenzen für die Immobilienwirtschaft. Es sind alle Versicherungsrisiken vollständig zu erfassen, so auch mit Immobilien- und anderen Investments verbundene (Markt-)Risiken).
Konkret richtet sich die Kritik des ZIA gegen die folgenden Planungen: Im Rahmen der Mindestkapital- und Solvenzkapitalanforderungen werden unter anderem die Anlagen mit einem bestimmten Stressfaktor gestresst. Außerdem werden die Korrelationen bestimmter Assetklassen berücksichtigt und mit bestimmten Korrelationsfaktoren hinterlegt. Der aktuell verwendete Stress von 25 % für Immobilienrisiken ist zu hoch und differenziert nicht zwischen den unterschiedlichen Nutzungsarten, Länderrisiken und Strategien. Ausweislich des gegenwärtig verwendeten Korrelationsfaktors von 0,75 werden Immobilieninvestments wie Private Equity Investments behandelt, während hochriskante Staatsanleihen, wie z.B. Griechenlands überhaupt nicht mit Eigenkapital hinterlegt werden müssen.
Gemeinsam mit der INREV und anderen Verbänden beauftragte der ZIA ein Gutachten zum Nachweis der hoch angesetzten Faktoren bei der IPD. Diese kommen in ihrem Gutachten zu dem Schluß, daß maximal ein Schockfaktor von 15 % gerechtfertigt ist, sowie die Korrelation zu Beteiligungen bei mximal 0,5 sowie zum Zinssatz immer negativ korreliert ist. Das Gutachten können Sie hier herunterladen.
In enger Zusammenarbeit mit anderen Verbänden ist der ZIA bemüht, die Politik auf die Effekte von Solvency II aufmerksam zu machen.
OTC Derivate Verordnung
Derzeit wird im Europäischen Parlament und im Europäischen Rat ein Vorschlag der EU-Kommission beraten, der die Regulierung sogenannter Over-the Counter-Derivate zum Regelungsgegenestand hat. Verkäufer und Käufer solcher Derivate werden entweder als nichtfinanzielle Gegenpartei (Realwirtschaft) oder als finanzielle Gegenpartei (der so genannten financial Counterparty) eingeordnet. Für Unternehmen, die als finanzielle Gegenpartei angesehen werden, wird für die Abwicklung der Geschäfte eine so genannte zentrale Gegenpartei eingeführt. Sie nimmt als unabhängige Vertragspartei eine Art Börsenfunktion ein. Dabei würden bei der zentralen Gegenpartei Sicherheiten hinterlegt, die im Falle des Ausfalls einer Partei gezogen würden. Offene und geschlossene Immobilienfonds würden nach gegenwärtigem Stand finanzielle Gegenpartei werden und müssten entsprechend Sicherheiten bei Geschäften mit OTC-Derivaten hinterlegen. Dies ergibt sich aus dem Vorschlag der Definition, die vorsieht, alle Alternativen Investments Fonds gemäß der zukünftigen AIFM-Richtlinie einzubeziehen.
Die Folgen: Zum einen wären der Aufbau von zusätzlichen Kapazitäten und das Vorhalten der zusätzlichen, bisher nicht marktüblichen Sicherheiten erforderlich. Zum anderen sind gravierende Auswirkungen für das Liquiditätsmanagement zu erwarten – dies würde in erster Linie die Anleger der Fonds treffen. Denn Immobilienfonds investieren ihr Vermögen direkt in Immobilien, so dass sie bei Nachschussforderungen der zentralen Gegenpartei nur beschränkte Möglichkeiten haben, kurzfristig Liquidität durch die Veräußerung von Vermögenswerten zu beschaffen.
Durch den hohen Kapitalbedarf bei Immobilieninvestments sind im Vergleich zu anderen Branchen besonders flexible Strategien gefordert, um die Stabilität der Kapitalflüsse zu erhöhen. Durch den Einsatz beispielsweise von Darlehen mit einer variablen Verzinsung und Zinsswaps oder anderen Zinssicherungen können Zinsänderungsrisiken abgesichert werden. Für das jeweilige Immobilienunternehmen bedeutet dies mehr Flexibilität als bei Vereinbarung eines Festzinses. Diese Flexibilität wird durch die geplante Regulierung gefährdet. Die Nutzung von OTC-Derivaten zur Risikoabsicherung dürfte stark abnehmen – zu Lasten der Marktstabilität und des Risikomanagements der jeweiligen Unternehmen.
Der ZIA plädiert daher dafür, offene und geschlossene Immobilienfonds nicht als finanzielle Gegenpartei bei Geschäften mit OTC-Derivaten zu klassifizieren. Genauso wie Immobilienaktiengesellschaften oder REITs, die nicht unter die geplante Regelung fallen dürften, sind auch offene und geschlossene Immobilienfonds in Deutschland keine Finanzmarktspekulanten, von denen systemische Risiken für den Finanzmarkt ausgehen. Sie sind daher die falschen Adressaten für die geplante Regulierung. Der ZIA bemüht sich deshalb gemeinsam mit anderen Verbänden, unter anderem der British Property Federation, um eine Ausnahme für Immobilienunternehmen. Immerhin konnte bislang erreicht werden, dass entsprechende Änderungsanträge von Vertretern des Wirtschaftsausschusses des Europäischen Parlamentes gestellt worden sind. Ob diese in den weiteren Verhandlungen im Ausschuss, im Parlament und schließlich im Rat Bestand haben werden, ist dabei aber noch völlig offen.
Vorsitzender des Ausschusses
Dr. Wulf Meinel
The Carlyle Group
Geschäftsführer
Pressemitteilungen
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