Recht
Das Thema Recht wird beim ZIA vielschichtig behandelt.
Mietrecht und energetische Gebäudesanierung
Hintergrund: Das Wohnraummietrecht enthält Regelungen, die das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter im Fall einer energetischen Gebäudesanierung regeln. So sieht das BGB u. a. vor, dass der Mieter Maßnahmen zu dulden hat, die eine Energieeinsparung bewirken (§ 554 Abs. 2 BGB). Die dabei entstandenen Kosten kann der Vermieter bis zu einer Höhe von 11 % auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB).
Aktuelle politische Diskussion: Die ambitionierten klimapolitischen Ziele erfordern auch ein Handeln des Gesetzgebers im Rahmen des Mietrechts, da dieses vielfach als nicht mehr ausreichend erachtet wird. Im Koalitionsvertrag zwischen Union und FDP wurde eine Überarbeitung des Mietrechts auch im Hinblick auf die energetische Gebäudesanierung vereinbart. Am 17. November 2011 hat das Bundesministerium der Justiz einen Referentenentwurf vorgelegt, der zahlreiche Neuregelungen enthält. Zentraler Bestandteil der Reform ist der neu geschaffene Tatbestand der energetischen Modernisierung. Der Mieter soll künftig verpflichtet sein, Modernisierungen zu dulden. Zu den duldungspflichtigen Maßnahmen gehören sämtliche Maßnahmen, die zum Schutz des Klimas geeignet sind. Zudem soll der Mieter für die Dauer von drei Monaten nicht zur Mietminderung während einer energetischen Sanierung berechtigt sein. Allerdings soll hier ein engerer Begriff gelten, der gleichzeitig auch für die Sondermieterhöhung maßgeblich ist. Eine Sondermieterhöhung und ein Mietminderungsausschluss sollen nur bei Maßnahmen zur Anwendung kommen, wenn durch die Maßnahme in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird. Zudem sieht der Entwurf Erleichterungen bei dem bislang sperrigen Verfahren, welches zur Ankündigung von energetischen Maßnahmen zu durchlaufen ist, vor. Ein fehlerfreies Verfahren ist grundsätzlich Voraussetzung für eine Duldungspflicht und eine Sondermieterhöhung. Im Übrigen soll es bei dem Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen wie bisher nach § 559 BGB mit jährlich elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können, bleiben.
Position/Aktivität des ZIA: Der ZIA, der sich seit Jahren für eine Überarbeitung des Mietrechts einsetzt, befürwortet den Referentenentwurf. Lediglich die geplanten Regelungen zum Wärmelieferungscontracting sind in ihrer vorgeschlagenen Ausgestaltung nicht zielführend. Das Gesetzgebungsverfahren muss nun schnell zum Abschluss gebracht werden, da die im Mietrecht offenen Fragen keinen weiteren Aufschub dulden. Die bestehende Rechtsunsicherheit verzögert die Umsetzung der notwendigen Modernisierungsmaßnahmen.
Downloads: Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (396 KB) und Gegenüberstellung der letzten Gesetzesvorschläge (53 KB)
Der Sanierungsbedarf im Mietwohnungsbestand ist offensichtlich
Maklerrecht
Hintergrund: Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern gibt es kaum ein Rechtsgebiet, was so wenig geregelt ist, wie das Maklerrecht. Neben den Regelungen u. a. im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und der Gewerbeordnung (GewO) gibt es ein Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG). Nur letzteres enthält Regelungen zur Höhe der Maklerprovision und zum Verhältnis zwischen Vermieter sowie Makler. So darf hiernach der Wohnungsvermittler nur dann eine Wohnung anbieten, wenn er hierzu einen Auftrag hat. Anderenfalls handelt er ordnungswidrig. In den übrigen Konstellationen – wie z. B. bei der Vermittlung von Gewerbeflächen – ist das Makeln ohne Auftrag rechtlich nicht zu beanstanden.
Aktuelle politische Diskussion: Das Maklerrecht ist derzeit in der politischen Diskussion nicht auszumachen. Zuletzt hat sich der Bundestag Ende 2010 damit befasst. Damals haben die Bundestagsfraktionen der SPD und der Grünen Vorschläge eingebracht, die auf eine Regulierung der Provisionsverteilung bei der Vermittlung von Mietwohnungen abzielten. Nach Auffassung der SPD sollen Vermieter und Mieter von Mietwohnungen sowie Verkäufer und Käufer von Wohneigentum die Kosten des Maklers zu gleichen Teilen tragen müssen. Die Grünen forderten dagegen eine vollständige Übernahme der Kosten durch den Vermieter (Bestellerprinzip). Der Bundestag hat beide Anträge mit Hinweis auf die Vertragsfreiheit bzw. Privatautonomie abgelehnt. Wer zu welchen Teilen die Maklercourtage trage, sei abhängig von Region und Marktsegment äußerst unterschiedlich. Eine Einheitsregelung sei abzulehnen.
Position/Aktivität des ZIA: Der ZIA vertritt die Auffassung, dass die Maklerkosten nicht über das BGB und das WoVermRG hinaus geregelt werden sollten. Zudem sollte Makeln in Deutschland für sämtliche Vermittlungen nur mit einem schriftlichen Auftrag möglich sein. Höhere Zulassungsvoraussetzungen wie Fachkundenachweis könnten die Professionalität zusätzlich steigern.
Vorsitzender des Ausschusses Recht
Dr. Johannes Niewerth, LL.M.
Gleiss Lutz
Partner
Ansprechpartner im ZIA
Pressemitteilungen
- 18.11.2011: Justizministerium setzt endlich Grundstein für Mietrechtsreform
- 18.02.2011: ZIA kritisiert geplante Erhöhung der Grunderwerbsteuer in NRW
- 21.10.2010: Mietrecht: Geplante Neuregelungen erleichtern energetische Modernisierungen im Wohnungsbestand
- 08.06.2010: ZIA-Mitglieder fordern Nachbesserungen beim Gesetzentwurf zum Anlegerschutz