Büroimmobilien

Büroimmobilien zählen ebenso zur Gruppe der Wirtschaftsimmobilien wie Logistik- und Handelsimmobilien. Sie bieten Raum für wirtschaftliche Aktivität und werden in allen Phasen des betrieblichen Leistungsprozesses benötigt.

Neben ausreichender Fläche für die Bürobeschäftigten sollen Büroimmobilien auch eine wirtschaftliche Flächenaufteilung und eine intelligente Gebäudetechnik aufweisen, um den Anforderungen ihrer Nutzer entsprechen zu können. Die Nachfrage nach Büroflächen wird von der Anzahl der Erwerbstätigen beeinflusst. Insbesondere mit dem wirtschaftlichen Strukturwandel vom verarbeitenden Gewerbe hin zur Dienstleistungsgesellschaft, stieg die Nachfrage nach Büroimmobilien. Zu den bedeutendsten deutschen Bürostandorten zählen die Städte Düsseldorf, Frankfurt am Main, München, Hamburg und Berlin.

In Deutschland liefert die amtliche Statistik mit Ausnahme der jährlichen Bautätigkeit keine Daten zu Büro- und Verwaltungsflächen. Die vorhandenen Angaben stammen im Wesentlichen aus privatwirtschaftlichen regionalen Expertisen. Diese beinhaltet Unterschiede hinsichtlich der Erhebungsmethoden sowie Einschränkungen bei der Vergleichbarkeit. Die folgenden Angaben zum Büroflächenbestand sind Schätzungen. Jedoch führen unterschiedliche Abschätzungen von Marktakteuren nur zu geringfügigen Abweichungen.

Exzerpt Frühjahrsgutachten 2018

Aktuell wirken sich die ökonomischen Rahmenbedingungen günstig auf die größten 127 Büroimmobilienmärkte in Deutschland aus: Positive Konjunkturzahlen und Beschäftigungsgewinne haben nicht nur 2017, sondern konstant über die letzten Jahredie Nachfrage nach Büroflächen sukzessive erhöht. Vor diesem Hintergrund wird die positive Einstellungsbereitschaft der heimischen Arbeitgeber auch 2018 anhalten. Der Trend bei der Beschäftigungsentwicklung ist weiterhin positiv und die Nachfrage nach Büroflächen dürfte sich auch in diesem Jahr erfreulich, aber nicht euphorisch entwickeln.

Auch 2017 waren Büroimmobilien als Investment unter privaten und institutionellen Investoren aus dem In- und Ausland sehr begehrt. 42,0% aller Immobilieninvestitionen flossen in diese Nutzungsart – etwas weniger als im Fünfjahresdurchschnitt (45,6%) und nach wie vor so viel wie in keine andere Immobilien-Assetklasse. Absolut betrachtet lag das Investitionsvolumen mit ca. 24,4 Mrd. Euro auf dem Vorjahresniveau und somit etwa 3,0 Mrd. Euro über dem Fünfjahresdurchschnitt. Der Anteil der Einzeldeals war 2017 mit ca. 80,1% ungewöhnlich hoch. 

Die Mieten (Spitzenmieten) sind in den 127 größten Büromarktstädten bereits zum siebten Mal in Folge angestiegen. Bei den A-Städten lag der gewichtete Durchschnitt der Spitzenmiete Ende 2017 bei ca. 29 Euro/m² MFG1 Bürofläche. Das entspricht im Vergleich zum Vorjahr einem Anstieg von 4,8%, seit 2015 sogar um 12,0%. Die B-Städte erreichten durchschnittlich 13,70 Euro/m² MFG, was ca. 1,3% über dem Vorjahreswert liegt. In den C-Standorten war der Preisanstieg mit 2,4% im Vergleich zu 2016 höher. Das gewichtete durchschnittliche Spitzenmietniveau erreichte dort Ende 2017 12,50 Euro/m² MFG. Der gewichtete Durchschnitt der Spitzenmiete in den D-Städten legte um 1,6% im Vergleich zu 2016 zu und betrug 9,90 Euro/m² MFG.

Auch die Kaufpreise legten 2017 wieder deutlich zu. In den A-Standorten stiegen die Kapitalwerte um durchschnittlich 19,2% auf 9.871 Euro/m². Seit 2011 haben sie sich dort beinahe verdoppelt, alleine 2015 bis 2017 stiegen sie um 48,6%. Teuerster Standort bleibt München mit einem Kapitalwert von fast 12.900 Euro/m² MFG (+10,7%). Frankfurt am Main folgt mit 12.500 Euro/m² MFG (+35%) und in Berlin lag der Kapitalwert bei fast 11.100 Euro/m² MFG (+21,9%). Hamburg liegt mit 9.160 Euro/m² MFG (+18,4%) im Mittelfeld der sieben A-Städte. Günstiger sind Düsseldorf mit rund 7.100 Euro/m² MFG und Köln mit 6.250 Euro/m² MFG, beide auch mit geringerer Dynamik (+12,2% und +13,9%). In Stuttgart stieg der Kapitalwert über die Schwelle von 6.000 Euro/m² MFG (+21,0%). Die B-Standorte erreichten im Schnitt 3.200 Euro/m² MFG (+12,4%), die C-Büromärkte 2.580 Euro/m² MFG (+11,6%) und die D-Städte 1.700 Euro (+8,8%). 

Die Nettoanfangsrenditen gaben zum achten Mal in Folge seit 2009 nach. In den A-Standorten lag der gewichtete Durchschnitt der Nettoanfangsrenditen für CoreImmobilien Ende 2017 bei 3,6% und somit rund 40 Basispunkte unter dem Vorjahreswert. Erstmals seit Beginn der Datenerhebung lagen die Nettoanfangsrenditen in allen A-Standorten unter 4,0%. Berlin hat München als teuersten Standort abgelöst. Die Rendite sank in der Hauptstadt auf 2,9%. München liegt mit 3,0% leicht darüber, gefolgt von Hamburg (3,1%), Frankfurt am Main (3,3%), Stuttgart (3,5%), Köln (3,6%) und Düsseldorf (3,7%). In den B-, C- und D-Städten sank die Rendite 2017 mit jeweils rund 50 Basispunkten im Durchschnitt sogar stärker als in den A-Standorten auf 4,6%, 5,2% und 6,3%. 

Der Leerstand ging in den 127 deutschen Büromarktstädten zum siebten Mal in Folge zurück. Die Leerstandsquote lag Ende 2017 über alle 127 Standorte bei 4,9% (minus 60 Basispunkte zum Vorjahr). In den A-Standorten sank die Leerstandsquote auf 4,1%, in den B-Standorte auf 4,7% und in den C- und D-Standorten verringerte sie sich auf 4,9% bzw. 6,0%.

Auch im Jahr 2018 dürfte die Nachfrage nach Büroflächen hoch bleiben. Die Leerstände werden sinken und die Mieten und Preise weiter ansteigen. Die Renditen sind bereits stark unter Druck, was die Gefahr spekulativer Übertreibungen an verschiedenen Märkten ansteigen lässt. Mieterseitig bleibt es beim Trend zu mehr Flexibilität und damit kurzen Vertragslaufzeiten. 

Allgemeine Kennzahlen
Anzahl der Bürobeschäftigten absolut (2015) ca. 14,2 Mio.
Anteil an allen Erwerbstätigen (2015) 32,8%
   
Mietflächenbestand Büroimmobilien nach MF/G (2015) 341,8 Mio. m²
Mietflächenbestand Büroimmobilien BGF (2015) 426 Mio. m²
   
Leerstand absolut in allen 127 Büromärkten (MF/G) (2012) 12,2 Mio. m²
   
durchschnittliche Mietfläche pro Bürobeschäftigten (MF/G) (2015) 24 m²
durchschnittliche Mietfläche pro Bürobeschäftigten (BGF) (2015) 29,9 m²
   
Neubauvolumen (MF/G) (2015) 2,5 Mio. m²
   

Quellen:

  • BulwienGesa
  • Statistisches Bundesamt
  • Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017
Investmentdaten
Investmentvolumen Büro Deutschland (in Mrd. €)
BNP Paribas (Q1-Q4/2016) 23,0
CBRE (Q1-Q4/2016) 24,8
Jones Lang LaSalle (Q1-Q4/2016) 29,5
Savills (Q1-Q4/2016) 55,2
DTZ/Cushman & Wakefield (Q4/2016) 50,0
Colliers (Q1-Q4/2016) 52,6
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