Handelsimmobilien

Bei Wirtschaftsimmobilien haben Einzelhandelsimmobilien neben Büroimmobilien einen hohen Stellenwert. Einzelhandelsimmobilien verfügen über eine ganze Bandbreite an unterschiedlichen Betriebsformen. Darunter zählen beispielsweise Fachgeschäfte/-märkte, Discounter, Shopping-Center, Warenhäuser und der Versandhandel.

Durch die sich verändernden Ansprüche der Konsumenten sind Einzelhandelsimmobilien einem ständigen Wandel unterzogen. Infolgedessen steht die Einzelhandelsimmobilie unter einem enormen Adaptions- und Neuerungsdruck. Die Entwicklung der Einzelhandels-Betriebsformen ist auch mit Veränderungen im Flächenbestand sowie der Flächenstruktur verbunden, da Handelsformate mit höherem Flächenbedarf an Bedeutung gewinnen. In diesem Zusammenhang spielt insbesondere die Entwicklung von Shopping-Centern eine Rolle.

Einzelhandelsimmobilien zeichnen sich vor allem durch eine gute Erreichbarkeit zum Endkunden aus. Beim innerstädtischen Einzelhandel ist vor allem auf eine möglichst hohe Passantenfrequenz zu achten. Nur durch die Akzeptanz der Konsumenten kann der Einzelhandel erfolgreich sein. Neben den klassischen Innenstadtlagen hat sich der Einzelhandel auch in den Stadtrandlagen (auf der grünen Wiese) etabliert. Seitens der Städte gibt es tendenziell Bestrebungen, den Einzelhandel vermehrt in den Innenstadtlagen zu konzentrieren und die weitere Ausdehnung in der Peripherie zu unterbinden. Ein anderer Trend ist das Ansteigen des Filialisierungsgrades im Einzelhandel – hervorgerufen durch den Verdrängungswettbewerb innerhalb des Marktes sowie der Internationalisierung von Handelsketten.

Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern weist Deutschland eine deutlich niedrigere Flächenproduktivität auf. Anhand der Flächenproduktivität wird der Umsatz je m² Verkaufsfläche (Flächenleistung) gemessen. Dabei muss jedoch beachtet werden, dass Innenstadtlagen in der Regel einen höheren Umsatz erzielen als Randlagen. In den letzten Jahren ist der Trend zur Flächenerweiterung zum Erliegen gekommen. Die Flächenproduktivität nimmt hingegen wieder zu.

Exzerpt Frühjahrsgutachten 2018

Das Jahr 2017 startete mit Spannung und gewissen Unwägbarkeiten bezüglich der Folgen der Geschehnisse aus dem vorangegangenen Jahr 2016, wie u.a. des Brexit-Referendums sowie der Ergebnisse der Präsidentschaftswahl in den USA und die in diesem Zusammenhang angekündigten Wirtschaftsreformen. Ebenso blieb das Thema Terror nach dem Anschlag am Breitscheidplatz leider unverändert aktuell und erhöhte Sicherheitsmaßnahmen sind bis heute auch im Stadtbild die Regel. Im Herbst sorgten die Wahlergebnisse in Deutschland europaweit für politische Schlagzeilen, da die 19. Wahl des Bundestages die Möglichkeit einer ersten Jamaika-Koalition auf Bundesebene nahelegte. Nachdem die Sondierungsgespräche scheiterten, scheinen aktuell eine erneute große Koalition oder alternativ gar Neuwahlen am wahrscheinlichsten zu sein.

Der Verbraucherstimmung in Deutschland haben diese Schlagzeilen und Unwägbarkeiten allerdings wenig anhaben können. Der GfK-Konsumklimaindex hat 2017 nur minimale Schwankungen gezeigt und sich insgesamt auf deutlich höherem Niveau als im Vorjahr bewegt. Zum Jahreswechsel hat das Konsumklima dementsprechend ein gutes Plus im Vorjahresvergleich verzeichnet und bewegt sich immer noch auf Rekordniveau. Die Rahmenbedingungen für den Handel sind damit weiterhin günstig.

Für das Jahr 2018 prognostiziert GfK eine wachsende Pro-Kopf-Kaufkraft um nominal 2,8%. Damit erhöht sich die durchschnittliche Kaufkraft je Einwohner auf 22.992 Euro, die den Deutschen für Konsumausgaben, Wohnen, Freizeit oder Sparen zur Verfügung stehen. Vor dem Hintergrund wachsender Einwohnerzahlen ist die Kaufkraftsumme zudem mit 3,6% erneut stärker gestiegen als die Pro-Kopf-Kaufkraft.

Die gestiegene Kaufkraft und die Bevölkerungszunahme werden somit in den vor uns liegenden Monaten zu einem Anstieg der privaten Konsumausgaben beitragen. Die gute wirtschaftliche Situation Deutschlands und die gute Arbeitsmarktlage lassen die Einkommenserwartung und letztendlich auch die Konsumlaune der deutschen Verbraucher steigen. Für das laufende Jahr zeichnet sich ein Fortbestand dieser positiven Parameter ab, sodass wir, Stand Herbst 2016, ein nominales Umsatzwachstum von 1,6% für den gesamten deutschen Einzelhandel (inkl. Distanzhandel) sowie von 1% im stationären Einzelhandel prognostizieren. Dies geschieht vor dem Hintergrund, dass wir ein weiteres Ansteigen des Konsums in einzelhandelsfremde Bereiche sehen. Dennoch ist zum heutigen Stand (Redaktionsschluss) unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich veröffentlichten Zahlen zur BIP-Prognose und Inflationsrate nicht auszuschließen, dass die Entwicklung im Einzelhandel günstiger ausfällt.

Die Verkaufsfläche ist zum Jahresende 2017 nach GfK-Schätzungen gegenüber dem Vorjahr leicht um 0,4% auf rund 119,1 Mio. m² gewachsen. Dabei ist der Zuwachs erneut auf Erweiterungen im Zuge von Modernisierungen im Lebensmitteleinzelhandel sowie auf die Expansionsfreude von Biomärkten, Drogerien und Kosmetikgeschäften zurückzuführen. Aber auch Baumärkte profitieren von der anhaltenden Konsumlaune, beanspruchen größere Flächen für sich und sorgen somit per Saldo für den leichten Zuwachs.

Die sieben deutschen Einkaufsmetropolen weisen, mit Ausnahme von Düsseldorf, eine positive Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes im vergangenen Jahr auf. Die Spitzenmieten hingegen sind in den meisten Standorten leicht zurückgegangen. Hier spiegelt sich die zunehmende Sensibilität der Einzelhändler in Bezug auf die Miethöhe wider und zeigt die Verschiebung in Richtung Mietermarkt auf, in deren Zusammenhang zudem tendenziell kürzere Mietvertragslaufzeiten seitens der Mieter angestrebt werden. Lediglich Berlin (+2,9%) und Düsseldorf (+1,8%) verzeichneten im letzten Jahr noch ansteigende Mietpreise in ihren Toplagen. Unter den Marktantritten und Neueröffnungen in den klassischen Einzelhandelslagen ist zudem die Vielzahl an Gastronomiekonzepten auffällig.

Der Einzelhandelsinvestmentmarkt blickt auf ein gutes Jahr 2017 zurück. Mit einem Transaktionsvolumen von ca. 14,1 Mrd. Euro konnte das Vorjahresergebnis um 11% übertroffen werden. Dabei waren sowohl Single Asset Deals als auch Portfoliotransaktionen fast gleichermaßen am Ergebnis beteiligt. Die das Angebot übersteigende Nachfrage nach interessanten Einzelhandelsimmobilien hat die Preise erneut deutlich steigen lassen, was sich in den in allen sieben Top-Standorten gesunkenen Nettoanfangsrenditen widerspiegelt. Der teuerste Standort ist weiterhin München, an dem die Anfangsrendite netto unter die 3%-Schwelle auf 2,70% gesunken ist. Auch für 2018 wird von einer anhaltenden Marktdynamik und einem erneut guten Ergebnis auf dem Einzelhandelsinvestmentmarkt ausgegangen. Hierfür bieten die positiven Konjunkturprognosen die entsprechenden Rahmenbedingungen.

Entwicklung der Verkaufsfläche in Deutschland

Allgemeine Kennzahlen
Entwicklung des Transaktionsvolumens von Einzelhandelsimmobilien
2011 9,8 Mrd. €
2012 7,5 Mrd. €
2013 7,8 Mrd. €
2014 8,4 Mrd. €
2015 16,0 Mrd. €
2016 9,3 Mrd. €
2017 (Q1-Q3) 7,7 Mrd. €
Transaktionsvolumen von Handelsimmobilien nach Assetklassen
Einkaufszentren
2014 34 %
2015 43 %
2016 30 %
Fachmärkte / Fachmarktzentren
2014 40 %
2015 30 %
2016 40 %
1a-Einzelhandelsimmobilien
2014 24 %
2015 27 %
2016 30 %

Quelle: Colliers

Umsatzanteile Betriebsformen Prognose 2016
SB-Warenhäuser/Verbrauchermärkte 10,6 %
Supermärkte 8,3 %
Lebensmitteldiscounter 14,1 %
Warenhäuser 2,3 %
Fachmärkte 22,4 %
traditionelle Fachgeschäfte 17,5 %
filialisierter Nonfood-Einzelhandel 12,6 %
Distanzhandel 12,3 %

Quelle: Gfk

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