Wohnimmobilien

In der Immobilienwirtschaft haben Wohnimmobilien eine besondere Bedeutung. Als lebensnotwendiges Gut befriedigen sie das Grundbedürfnis Wohnen, indem sie Raum zum Leben schaffen. Wohnimmobilien werden daher nicht nur als Wirtschaftsgut, sondern zusätzlich in besonderem Maße unter sozialen Aspekten betrachtet. Der deutsche Wohnungsmarkt ist mit seinem hohen Wohnungsbestand der größte der Europäischen Union.

Neben dem selbstgenutzten Wohneigentum wird Wohnraum von professionell gewerblichen Anbietern und von privaten Klein-bzw. Amateurvermietern zur Verfügung gestellt. An vielen Standorten Deutschlands entwickelt sich der Wohnungsmarkt zu einem Mietermarkt, in dem die Nachfrage nach Wohnraum geringer als das Angebot ist. Nur in einigen Standorten großer deutscher Metropolregionen besteht weiterhin Wohnungsknappheit.

Unter dem Einfluss des demographischen Wandels mit dem zu erwartenden Bevölkerungsrückgang wird der Wohnungsmarkt zukünftig von Veränderungen geprägt und vor neuen Herausforderungen gestellt werden.

Investments in Wohnimmobilien weisen geringe Volatilitäten und eine hohe Planungssicherheit auf, da Sollmieten und Leerstände bekannt sind und Cashflows gut prognostiziert werden können. Zusätzlich werden bei kleinteiliger Mieterstruktur Mietausfallrisiken breit gestreut. Trotz dieser Vorzüge sind bei einem Investment in Wohnimmobilien Marktkenntnisse notwendige Voraussetzung für einen wirtschaftlichen Erfolg, die nicht unterschätzt werden sollten.

Exzerpt Frühjahrsgutachten 2018

Bundesweit sind die Neuvertragsmieten für Wohnungen in Deutschland auch im letzten Jahr mit 4,3% weiter gestiegen auf im Mittelwert 7,46 Euro/m². Seit dem unteren Wendepunkt des Mietpreiszyklus im Jahre 2009 haben sich die Mietpreise damit insgesamt um nominal 25,9% (real: 14,1%) erhöht. Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind bundesweit betrachtet im Jahr 2017 weiter um 7,9% gestiegen. Im bundesweiten Mittel kosten nun Eigentumswohnungen aus dem Bestand 2.120 Euro/m².

Der nunmehr seit acht Jahren andauernde Anstieg der Kaufpreise dürfte sich allerdings bald beruhigen, wobei natürlich erheblich regionale Unterschiede zu beachten sind; ähnliches gilt für die Miete. Die Nachfrage nach Wohnungen wächst derzeit deutlich langsamer als noch vor kurzem, da die Zuwanderung aus dem Ausland (Flüchtlinge, EU-Ausland) stark zurückgegangen ist. Gleichzeitig steigt das Angebot an Wohnungen stärker als bislang. 2017 dürften über 300.000 neue Wohnungen fertiggestellt worden sein und 2018 dürften es nochmals mehr werden. Damit aber nähert sich der Wohnungsmarkt endlich einer gleichgewichtigen Entwicklung, sodass der Druck auf die Mieten geringer wird. Da zudem ein weiteres Sinken der Zinsen ausgeschlossen sein dürfte, fällt auch auf dem Kaufmarkt dessen preistreibende Wirkung weg.

In den sieben A-Städten sind die Neuvertragsmieten 2017 wiederum zwischen 2,4% in Düsseldorf und 7,6% in Berlin gestiegen. Die Kaufpreise sind zum wiederholten Male nochmals stärker als die Mieten zwischen 5,3% in Stuttgart und 16,9% in Frankfurt gestiegen. Aber auch hier wird sich die Entwicklung nicht weiter fortsetzen. Die Zeiten der stürmischen Entwicklung der Wohnungsnachfrage sind München, Berlin und Stuttgart zu Ende gegangen. In Hamburg, Frankfurt, Köln und Düsseldorf ist dies bislang nicht der Fall, aber ein zukünftiges Abflauen auch hier gut möglich. Die Zuwanderung insbesondere nach München, Berlin und Stuttgart hat sich deutlich vermindert. Die jungen Schwärmer meiden diese zu teuer gewordenen Städte und ziehen lieber in andere. Die Stadt München schrumpft derzeit sogar. Gleichzeitig wächst das Wohnungsangebot kräftig, da sich die Baugenehmigungen der letzten Jahre nun durch höhere Fertigstellungszahlen bemerkbar machen. Die Bauzeiten haben sich in den letzten Jahren nicht verlängert und für eine Zunahme rein spekulativer Baugenehmigungen ohne Bauabsicht lassen sich keinerlei Anzeichen finden. Insbesondere Berlin steht, gemessen an den bisherigen Erfahrungen, vor einer regelrechten Fertigstellungswelle. Im Jahr 2018 dürften in Berlin rund 18.700 Wohnungen fertiggestellt werden, was in etwa dem Anstieg der Nachfrage entsprechen dürfte. Im Jahre 2016 waren es erst 13.700, 2014 erst 8.700.

Mit einer zumindest in München, Berlin und wohl auch Stuttgart absehbar in etwa gleichgewichtigen Entwicklung von Angebot und Nachfrage nähert sich der Mietpreiszyklus seinem Ende. Dies aber wird auf die Renditekalkulationen der Investoren zurückwirken, die derzeit Nettoanfangsrenditen unter (München), auf (Berlin) oder nur leicht über (Stuttgart, Hamburg, Frankfurt) dem Niveau der Zinssätze für den Wohnungsbau akzeptieren, d.h. die Kredite lassen sich nicht mehr aus dem Cashflow bedienen sondern erfordern laufende Nachschüsse. Im Ergebnis werden die Kaufpreisübertreibungen von um die 30% zurückgenommen werden. Der an dieser Stelle vor einem Jahr in Aussicht gestellte Rückgang der Kaufpreise insbesondere in München und Berlin und möglicherweise in Stuttgart um real ein Viertel bis ein Drittel innerhalb der nächsten fünf Jahre wird bestätigt. Für Hamburg, Köln und Düsseldorf sind die Aussichten uneinheitlich, für Frankfurt wird der Brexit entscheidend.

Kennzahlen Wohnungswirtschaft
Bevölkerung
Zahl der Einwohner in Deutschland 2002 82,5 Mio.
Zahl der Einwohner in Deutschland 2012 80,5 Mio.
Zahl der Einwohner in Deutschland 2016 82,5 Mio.
Bevölkerungsvorausberechnung Deutschland 2060 (Variante: schwache Zuwanderung) 67,6 Mio.
   
Haushalte
Anzahl der Haushalte in Deutschland (2007) 39,8 Mio.
Anzahl der Haushalte in Deutschland (2012) 40,7 Mio.
Anzahl der Haushalte in Deutschland (2016) 41,0 Mio.
Haushaltsvorausberechnung Deutschland (2035) 43,0 Mio.
   
Wohnungen
Wohnungsbestand in Deutschland  41,0 Mio.
Leerstandsquote 7,9 %
Fertiggestellte Wohnungen 2012 200.466
Fertiggestellte Wohnungen 2016 277.691
Wohnfläche 91,7 m²
Bruttokaltmiete 6,37 €/m²
Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Haushaltseinkommen 27,2 %
Bruttokaltmiete je Wohnung 440,78 €
Eigentümerquote 1998 40,9 %
Eigentümerquote 2010 45,7 %
Eigentümerquote 2014 45,5 %

Quelle: Statistisches Bundesamt

Mietpreise Neubau, 60-80 m², höherwertige Ausstattung
Veränderung Q4/2017 ggü. Q4/2016
München + 8,4 %
Frankfurt am Main + 5,0 %
Hamburg + 4,3 %
Berlin + 5,3 %
Stuttgart + 6,2 %
Veränderung Q4/2017 ggü. Q4/2012
München 33,6 %
Frankfurt am Main 15,9 %
Hamburg 8,6 %
Berlin + 23,0 %
Stuttgart + 24,9 %

Quelle: empirica-Preisdatenbank Q4/2017

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