Zahlen, Daten, Fakten: Büroimmobilien

Büroimmobilien zählen zur Gruppe der Wirtschaftsimmobilien. Die Entwicklung auf den Büroimmobilienmärkten wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Sie gehören zu den prägendsten Elementen einer Stadt und sind zugleich Arbeitsraum vieler Millionen Menschen in Deutschland. Entsprechend bedeutend ist diese Assetklasse als Investmentobjekt, Produktionsfaktor und Arbeitsplatz. Die Entwicklung auf dem Markt für Büroimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für das Jahr 2020:

Die hohe Bedeutung von Büroimmobilien mit mannigfaltigen Bezügen zur Volkswirtschaft ist in der öffentlichen Wahrnehmung und in der Politik oft nicht ausreichend bekannt und das obwohl knapp 15 Millionen Personen in Deutschland in Büros arbeiten. Büroimmobilien als „Produktionsstätten“ sind damit eines der wichtigen Fundamente der Wertschöpfung und wirtschaftlichen Stärke unserer Gesellschaft.

Unterscheidet man bei den Immobilien-Investments nach Assetklassen, konnten Büroimmobilien ihre Spitzenposition im Jahr 2019 weiter ausbauen: Mit 40 Mrd. Euro (2018: 28,8 Mrd. Euro) wurde hier der höchste je dokumentierte Wert erreicht. Das entspricht 55% (2018: 47,1%) aller Investments in Wirtschaftsimmobilien. Getragen wurde dieses Rekordergebnis von zahlreichen Großtransaktionen, sowohl im Portfoliobereich als auch bei den Einzeltransaktionen. 2019 dürfte der Investment Peak erreicht worden sein, 2020 wird jedoch weiterhin mit einem dynamischen, hochaktiven Marktgeschehen gerechnet.

Der Flächenumsatz erreichte 2019 in den 127 größten Büromärkten mit 6,1 Mio. m² Mietfläche für gewerblichen Raum (MFG) einen Wert, der 8,7% über dem 10-Jahresmittel liegt. Die Umsatzergebnisse der Jahre 2017 und 2018 (6,7 bzw. 6,3 Mio. m² MFG) wurden aufgrund des Angebotsmangels in den A- und B-Städten nicht erreicht. 16 der 21 A- und B-Städte haben Büro-Leerstandsquoten unterhalb einer gesunden Angebotsreserve von 4% bis 5%. Mit 3,7 Mio. m² MFG wurden 60% des Gesamtvolumens in den sieben A-Städten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart umgesetzt – knapp 100.000 m² MFG bzw. 2,4% mehr als im Vorjahr. Berlin (+26,6% zum Vorjahr), Düsseldorf (+40,5%) und Stuttgart (+44,1%) erzielten dabei die größten Umsatzsteigerungen, während Frankfurt (-13,5%), Hamburg (-5,3%), Köln (-5,0%) und vor allem München (-32,0%) Rückgänge verzeichneten. In den übrigen Stadtkategorien wurden die Vorjahresergebnisse nicht erreicht.

Die Mieten (Spitzenmieten) sind seit 2010 kontinuierlich angestiegen. Bei den A-Städten lag der gewichtete Durchschnitt der Spitzenmiete Ende 2019 bei ca. 33,90 Euro/m² MFG, im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg von 9,7%. Die höchste Spitzenmiete wird mit 41,00 Euro/m² MFG (+3,8% zum Vorjahr) weiterhin in Frankfurt am Main erzielt, München folgt mit 39,50 Euro/m² MFG (+3,5%), Berlin mit 39,00 Euro/m² MFG (sehr deutlicher Anstieg um +16,4%), Hamburg mit 29,00 Euro/m² MFG (+5,5%), Düsseldorf mit 26,00 Euro/m² MFG (+2,0%), Köln mit 23,50 Euro/m² MFG (+6,8%) und Stuttgart mit 23,00 Euro/m² MFG (+4,5%). In den B-Städten betrug der Durchschnittswert Ende 2019 15,00 Euro/m² MFG und lag damit ca. 4,3% über dem Vorjahreswert. In den C- und D- Standorten stieg die Spitzenmiete um 3,4% bzw. 2,1% auf 13,40 Euro/m² MFG bzw. 10,50 Euro/m² MFG. Im Jahr 2020 wird das Mietwachstum anhalten, wenngleich es etwas an Dynamik einbüßen dürfte. Trotz reger Neubauaktivität wird der Nachfrageüberhang spürbar bleiben und die Mieten auf hohem Niveau halten.

Die Nettoanfangsrenditen sind seit 10 Jahren in allen Städteklassen rückläufig. Der Rückgang nimmt aber gerade in den Metropolen an Intensität ab. Der leichte Rückgang 2019 des gewichteten Durchschnitts der Nettoanfangsrenditen über alle A-Städte um 20 Basispunkte auf 2,8% weist auf eine Bodenbildung hin. Das geringste Renditeniveau und damit die höchsten Kaufpreise gab es mit 2,6% in Berlin, gefolgt von München (2,7%), Hamburg und Frankfurt (je 2,8%). In Stuttgart, Düsseldorf und Köln liegt das Renditeniveau noch 10 bzw. 20 Basispunkte über 3%. Unter den B-Märkten erzielen Bonn und Nürnberg mit mittlerweile 3,7% Nettoanfangsrendite die höchsten Preise. Ähnlich ist das Preisniveau in Hannover, Leipzig, Münster und Wiesbaden. In Essen und Mannheim liegen die Nettoanfangsrenditen noch leicht über 4%. Auch die Renditen einzelner C-Standorte erreichen teils deutlich unter 4%, vorwiegend in Universitätsstädten und Städten in Metropolregionen. Freiburg (3,5%), Heidelberg und Mainz (je 3,7%) sowie Potsdam (3,8%) sind Beispiele. Die Verlagerungstendenzen in kleinere Städte nehmen zu: Die Renditerückgänge in den B-, C- und D-Städten sind mit jeweils 30 Basispunkten etwas stärker als in den A-Standorten.

Der Leerstand ging 2019 weiter zurück. 6,6 Mio. m² MFG sind in den größten 127 Bürostandorten vakant. Die Quote von 3,5% liegt fast 60 Basispunkte unter dem Vorjahresniveau. Die Nettoabsorption 2019 beträgt wie im Vorjahr 1,1 Mio. m² MFG. In den A-Städten ist der Leerstand mit 2,8% deutlich unterhalb klassischer Fluktuationsreserven angekommen. Besonders kritisch ist die Situation weiterhin in Berlin und München, wo der Leerstand mit 1,3% und 1,4% nur noch unwesentlich über 1% liegt. Auch in Hamburg (2,9%), Köln (2,3%) und Stuttgart (1,9%) liegt das Flächenangebot unterhalb einer gesunden Angebotsreserve. Einzig Frankfurt (6,5%) und Düsseldorf (6,0%) haben noch höhere Leerstände, wenngleich auch diese sukzessive fallen. In den B-Städten liegt der Leerstand bei durchschnittlich 3,1% und damit 70 Basispunkte unter dem Vorjahr. Münster und Wiesbaden haben äußerst geringe Leerstände unterhalb von 2%. Anders in Dresden (5,1%) und Leipzig (6,2%), Tendenz aber stark sinkend. In den C- und D-Städten liegen die Leerstandsquoten bei 3,9% und 5,1%, ein Rückgang um 60 bzw. 30 Basispunkte im Vergleich zum Vorjahr.