Zahlen, Daten, Fakten: Büroimmobilien

Büroimmobilien zählen zur Gruppe der Wirtschaftsimmobilien. Die Entwicklung auf den Büroimmobilienmärkten wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Sie gehören zu den prägendsten Elementen einer Stadt und sind zugleich Arbeitsraum vieler Millionen Menschen in Deutschland. Entsprechend bedeutend ist diese Assetklasse als Investmentobjekt, Produktionsfaktor und Arbeitsplatz. Die Entwicklung auf dem Markt für Büroimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert.

Die hohe Bedeutung von Büroimmobilien mit mannigfaltigen Bezügen zur Volkswirtschaft ist in der öffentlichen Wahrnehmung und in der Politik oft nicht ausreichend bekannt und das obwohl knapp 15 Millionen Personen in Deutschland in Büros arbeiten. Büroimmobilien als „Produktionsstätten“ sind damit eines der wichtigen Fundamente der Wertschöpfung und wirtschaftlichen Stärke unserer Gesellschaft.

Die aktuellen ökonomischen Rahmenbedingungen wirken sich (noch) günstig auf Büroimmobilienmärkte in Deutschland aus: Positive Konjunkturzahlen und Beschäftigungsgewinne haben die Nachfrage nach Büroflächen über die letzten Jahre sukzessive erhöht. Dieser positive Trend der Beschäftigungsentwicklung wird sich auch zukünftig fortsetzen, sodass sich die Nachfrage nach Büroflächen auch 2019 erfreulich entwickeln dürfte.

Unter anderem wegen dieser konstant steigenden Nachfrage, waren auch 2018 Büroimmobilien wieder das beliebteste Investment unter den Wirtschaftsimmobilien. Der Anteil am Gesamtvolumen lag mit 47,1% leicht über dem fünfjährigen Schnitt von 45,2%. Verantwortlich für das Ergebnis war nicht zuletzt eine Reihe von großvolumigen Deals im dreistelligen Millionenbereich, die überwiegend in den A-Städten abgeschlossen wurden.

Gemessen am Flächenumsatz verlief das Jahr 2018 ähnlich erfolgreich wie das Rekordjahr 2017. 6,1 Mio. m² Mietfläche für gewerblichen Raum (MFG) wurden in den 127 größten Büromärkten umgesetzt. Das sind 600.000 m² MFG mehr (+12,0%) als im 10-Jahresmittel (5,4 Mio. m² MFG). In den sieben Bürometropolen Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart wurden über 60% der Gesamtfläche umgesetzt.

Die Spitzenmieten für Büroimmobilien sind im achten Jahr in Folge angestiegen. Bei den A-Städten lag der gewichtete Durchschnitt der Spitzenmiete Ende 2018 bei 30,70 Euro/m² Bürofläche, im Vergleich zum Vorjahr ist dies ein Anstieg von 5,9%, seit dem letzten Zyklusminimum 2010 sogar um 36,3%. Die Kaufpreise durchbrachen 2018 die vorjährigen Rekordwerte deutlich. In den A-Standorten legten sie durchschnittlich um 11,6% zu und überschritten mit 11.050 Euro/m² erstmals die Schwelle von 10.000 Euro/m².

Auch der Leerstand ging zum achten Mal in Folge zurück. Die Leerstandsquote lag 2018 bei den größten 127 Büromärkten im Schnitt bei 4,2% bzw. 70 Basispunkte unterhalb des Vorjahreswerts. Mittlerweile hat sich das Leerstandsniveau in 35 Büromärkten auf bzw. unter die Schwelle von 3,0% bewegt, was einer Vollvermietung abzüglich einer unterstellten Fluktuationsreserve entspricht.

Die Bedeutung der Büroimmobilie schlägt dich nach jahrelangem Flächenrückgang auch in den Projektflächenvolumina nieder: Zum dritten Mal in Folge steigen die Projektflächen im Bürosegment – 2019 um 23% (Quelle: Projektentwicklerstudie bulwiengesa 2019). Hintergrund ist unter anderem die zunehmende Knappheit auf dem Markt für Büroimmobilien, die in steigenden Mieten und sinkenden Leerstandsquoten resultiert und aktuell Investitionen besonders attraktiv macht. Trotz dieser positiven Entwicklungen besteht weiterhin Bedarf an zusätzlichen Flächen. Denn die hohe Nachfrage dürfte auch 2019 kaum zu bewältigen sein. Besonders knapp sind die stark nachgefragten, kurzfristig bezugsfähigen Neubauflächen. Die Situation in den Städten mit sehr geringen Angebotsvolumen dürfte sich 2019 noch stärker zuspitzen und es muss an einigen Standorten mit Unternehmensabwanderungen gerechnet werden.