Zahlen, Daten, Fakten: Handelsimmobilien

Einzelhandelsimmobilien verfügen über eine große Bandbreite an unterschiedlichen Betriebsformen. Darunter zählen beispielsweise Fachgeschäfte/-märkte, Discounter, Shopping-Center, Warenhäuser und der Versandhandel. Die Entwicklung auf dem Markt für Handelsimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert.

Die Rahmenbedingungen für den Einzelhandel waren im zurückliegenden Jahr 2018 insgesamt günstig. Dies hat zu einem weiteren Zuwachs der Verkaufsfläche um 0,6% auf 119,8 Mio. m² und einer hohen Dynamik auf dem Vermietungsmarkt beigetragen, die allerdings auch den anhaltenden Wandel in der Einzelhandelslandschaft widerspiegelt. Für 2018 wird ein nominales Umsatzwachstum von 1,9% für den deutschen Einzelhandel (inkl. Distanzhandel) verzeichnet. Die das Angebot übersteigende Nachfrage nach interessanten Einzelhandelsimmobilien hat die Preise erneut steigen lassen, jedoch nicht in allen sieben A-Städten. Der teuerste Standort ist weiterhin München mit einer Nettoanfangsrendite von 2,6% in der Spitze.

Das Gesamtvolumen des Online-Einzelhandels mit Waren wird aktuell auf rund 61 Mrd. Euro bzw. 12,7% geschätzt. Die sieben deutschen Einkaufsmetropolen verzeichneten im Jahr 2018 auf gesamtstädtischer Ebene allesamt eine positive Entwicklung des Einzelhandelsumsatzes, die im Vergleich zum stationären Einzelhandel insgesamt überdurchschnittlich ausfiel. Die Verkaufsflächenausstattung hat sich im Städtevergleich hingegen unterschiedlich entwickelt, wobei die Flächenabgänge zum Teil nur vorübergehender Natur sind. Die Spitzenmieten sind in den meisten Fällen stabil geblieben, hierfür stoßen die Top-Lagen anscheinend weiterhin auf ausreichende Nachfrage.

Der Einzelhandelsinvestmentmarkt blickt auf ein insgesamt schwaches Jahr 2018 zurück. Mit einem Transaktionsvolumen von ca. 10,5 Mrd. Euro lag das Ergebnis zwar noch über dem langjährigen Mittel, aber mehr als ein Viertel unter dem Vorjahreswert. Besonders stark fiel der Rückgang bei Shoppingcentern aus. Aber auch Fachmärkte und Fachmarktzenten, die noch den größten Anteil am Gesamtmarkt haben, wurden deutlich weniger gehandelt.

Für das laufende Jahr 2019 geht GfK von einer wachsenden Pro-Kopf-Kaufkraft um nominal 3,3% auf 23.779 Euro. Diese stützt sich auf steigende Löhne in vielen Branchen, den stabilen Arbeitsmarkt sowie steigende Renten und monetäre Sozialleistungen. In Verbindung mit wachsenden Einwohnerzahlen ergibt sich eine deutlich höhere Kaufkraftsumme, die den Deutschen für Konsumausgaben, Wohnen, Freizeit oder Sparen zur Verfügung stehen wird. Zwar dürften einzelhandelsfremde Bereiche erneut etwas stärker profitieren, doch prognostiziert GfK für den Einzelhandel im Jahr 2019 ein nominales Umsatzwachstum von rund 1,8% (inkl. Distanzhandel), woran auch der stationäre Einzelhandel noch mit einem Zuwachs um rund 0,8% wird teilhaben können.

Nicht alle Branchen und Betriebstypen partizipieren an diesem Wachstum. Das wandelnde Konsumverhalten, der wachsende Online-Handel und die damit einhergehenden Anforderungen ziehen einen tiefgreifenden Wandel für den stationären Handel nach sich, der längst im Gange ist und die Einzelhandelslandschaft nachhaltig verändern wird. In diesem Kontext sind zwei Strategien der Differenzierung im stationären Handel zu beobachten: zum einen über sehr günstige Preise und räumliche Kundennähe oder zum anderen über Inszenierung, Service und Events. Nichtsdestotrotz dürften der Marktanteil des stationären Handels und der Bedarf an Verkaufsfläche mittel- bis langfristig abnehmen. In der Folge ist ein weiterer Druck auf den Durchschnitt der Mieten wahrscheinlich, der jedoch nicht alle Lagen erfasst und auch gegenläufige Entwicklungen zulässt.