Zahlen, Daten, Fakten: Logistikimmobilien

Die Logistikbranche ist die Lebensader moderner Volkswirtschaften. Erst sie ermöglicht die Versorgung der Bevölkerung und der Wirtschaft innerhalb Deutschlands sowie zwischen Deutschland und der Welt mit allen notwendigen Rohstoffen und Waren. Sie stellt eine wichtige Basis für den ökonomischen Wohlstand in Deutschland dar, der stark vom Im- und Exportgeschäft der hiesigen Wirtschaft und Industrie abhängig ist. Die Entwicklung auf dem Markt für Logistikimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert.

Die Logistikbranche nimmt in den modernen Volkswirtschaften eine existenzielle Funktion für ökonomischen Wohlstand und Wachstum ein. Sie bildet sozusagen den Blutkreislauf, der die Versorgung der Bevölkerung und Wirtschaft mit allen notwendigen Rohstoffen und Waren ermöglicht. Von einem Randprodukt hat sich die Logistikimmobilie zu einer der wichtigsten Assetklassen in Deutschland entwickelt und wird kaum noch als ein Nischenprodukt verstanden. Flächennachfrage, Bautätigkeit und Investmentvolumen jagen von einem Rekord zum nächsten. Nationale wie internationale Akteure drängen auf den Markt. Hervorgerufen durch die Knappheit an Flächen rücken zunehmend auch Standorte außerhalb der Kerngebiete der etablierten Logistikregionen in den Vordergrund und werden als attraktives Anlageziel wahrgenommen.

Nach wie vor kann festgestellt werden, dass sich Logistikimmobilien weiter als starke Assetklasse am Immobilienmarkt entwickeln. Auf dem Investmentmarkt haben Logistikimmobilien einen mit 11,5% weiter zunehmenden Anteil an den Wirtschaftsimmobilien (2017: 10,7%). Dennoch ist 2018 das Investmentvolumen erstmals seit 2013 im Vergleich zum Vorjahr rückläufig. In Summe wurden 2018 in gewerblich genutzte Immobilien mit logistischer Ausrichtung einschließlich Unternehmens- sowie Industrieimmobilien mehr als 7,0 Mrd. Euro investiert. Das entspricht einem Rückgang um ca. 23% im Vergleich zum Rekordjahr 2017. Die Nachfrage ist hoch, aber das knappe Angebot begrenzt die Investitionsmöglichkeiten. In den transaktionsstarken letzten Jahren wurde bereits ein Großteil der verfügbaren Flächen gehandelt. Ebenfalls fehlen Grundstücke, die für Bautätigkeiten zur Verfügung stünden. Zusätzlich bremsen langwierige Genehmigungsverfahren die Fertigstellungsaktivitäten.

Vor diesem Hintergrund lässt sich erklären, weswegen im Gesamtergebnis sowohl die Investitionen in Logistikimmobilien als auch das Fertigstellungsvolumen hinter den Werten des Vergleichszeitraums 2017 zurückbleiben. Dies ist jedoch nicht gleichzusetzen mit einem Tief, welches über den Markt für Logistikimmobilien zieht. Setzt man die Zahlen in Relation, hat 2018 der Logistikimmobilienmarkt die drittthöchsten Ergebnisse in puncto Investitionen und Bautätigkeit gesehen.

Eine der treibenden Kräfte auf der Nachfragerseite ist nach wie vor der rasant an Bedeutung gewinnende E-Commerce-Sektor. Infolge des ansteigenden Sendungsvolumens werden vielfach neue Flächen zur Abwicklung der damit verbundenen logistischen Prozesse benötigt. Der Einfluss von durchdringenden strukturellen Veränderungen durch Globalisierung, Digitalisierung und neue Konsummuster macht dabei auch nicht vor den weiteren Logistiksektoren Halt. Eine Melange verschiedenster Einflussfaktoren kommt dabei zum Tragen, welche etwa zunehmende Flexibilisierung, einen steigenden Kostendruck und die Konsequenzen der Urbanisierung umfasst. Um für die gegenwärtigen und zukünftigen Herausforderungen gewappnet zu sein, ist es unabdingbar, dass Standort, gebäudetechnische Ausstattung und Flächenkonzept von Logistikimmobilien den Anforderungen der jeweiligen Nutzer entsprechen können.

Der Neubau von Logistikflächen ging 2018 erstmals seit 2015 im Vergleich zum Vorjahr zurück. Trotz des stärksten ersten Quartals seit Beginn der Marktbeobachtung lag das Fertigstellungsvolumen aufgrund einer vergleichsweise verhaltenen zweiten Jahreshälfte mit gut 3,9 Mio. m² Neubaulogistikfläche noch unter der Grenze von 4 Mio. m². Damit beträgt der Flächenneuzugang in Logistikimmobilien zwischen den Jahren 2013 und 2018 knapp 24 Mio. m². Betrachtet man die Flächen, die für 2018 und 2019 in der Pipeline sind, so kann davon ausgegangen werden, dass die Bautätigkeit auch weiterhin hoch bleiben wird.

Der hohe Bedarf an Logistikflächen wird auch 2019 durch den dynamisch wachsenden Onlinehandel anhalten. Kleinere und näher an den Metropolregionen liegende Objekte werden besonders gefragt sein. Der private Konsum und das Produzierende Gewerbe sorgen für eine hohe Nachfrage nach adäquaten Logistiklösungen – all dies vor dem Hintergrund eingeschränkter Flächenverfügbarkeit.