Zahlen, Daten, Fakten: Unternehmensimmobilien

Unternehmensimmobilien sind Wirtschaftsimmobilien, die international auch unter dem Begriff „Light Industrial“ bekannt sind. Als betrieblich notwendige Einrichtung spielen sie seit der Gründerzeit eine enorme Rolle. Ohne diese Immobilien wäre die Entwicklung Deutschlands zum Industriestandort mit der aktuellen Bedeutung nicht möglich gewesen. Die Entwicklung auf dem Markt für Unternehmensimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für das Jahr 2020:

Der Markt für Unternehmensimmobilien ist noch ein relativ junger Markt. Dies zumindest, sofern er als Assetklasse verstanden wird. Unternehmensimmobilien grenzen sich durch ihre Größe, ihre Lage- und Strukturparameter sowie durch den Mieter- bzw. Nutzerbesatz von Logistikimmobilien ab. Immobilieneigentum großer Industrieunternehmen ist zwar in der Struktur vergleichbar, wird aber im Wesentlichen durch den Begriff Corporate Real Estate umschrieben, sofern es sich nicht um typische Objekte der Schwerindustrie (z.B. Stahlwerke, Raffinerien etc.) handelt. 

Aus dem Immobilieninvestmentmarkt wird zunehmend eine hohe Nachfrage erzeugt. Denn im Zuge des steigenden Anlagedrucks sind auch Unternehmensimmobilien immer stärker in den Fokus der Investoren gerückt. Das Potenzial ist grundsätzlich äußerst ergiebig. Der gesamte Marktwert von Unternehmens- und Industrieimmobilien wird aktuell auf deutlich über 1 Billion Euro geschätzt. Das Investmentvolumen erreichte im Jahr 2019 mit 3,1 Mrd. Euro eine neue Höchstmarke, die knapp 20% über dem Vorjahr (2,3 Mrd. Euro) und mehr als 33% über dem langjährigen Mittel lag. Mit 1,3 Mrd. Euro Investmentvolumen waren Gewerbeparks unter den Investoren besonders beliebt. Die meistens an die individuellen Nutzeranforderungen angepassten Produktionsimmobilien bleiben weiterhin stark eigennutzergeprägt, erreichten aber dennoch ein Investmentvolumen von knapp über 1 Mrd. Euro.

Die Bruttoanfangsrenditen sinken weiter, mit leichter Zeitverzögerung zu den anderen Nutzungsarten, vor allem bei Transformationsimmobilien (umgenutzte, revitalisierte, nachverdichtete Gewerbeliegenschaften) und Gewerbeparks. Ihr marktübliches Renditespektrum liegt derzeit bei 4,4% bis 5,9% bzw. 5,7% bis 8,7%. Kleinteilige Lager-/Logistikobjekte und Produktionsimmobilien verzeichneten eine vergleichsweise geringere Renditekompression und erreichten zuletzt Spannen zwischen 4,5% und 6,4% bzw. 5,6% und 7,8%.

Die Mieten sind langsam und kontinuierlich weiter gestiegen. Sie variieren je nach Flächentyp: Im 2. Halbjahr 2019 erreichte die Durchschnittsmiete für Büro- und Sozialflächen 9,43 Euro/m², die Monatsmiete für Flex Spaces lag bei 8,10 Euro/m² und Produktionsflächen wurden zuletzt für durchschnittlich 5,90 Euro/m² im Monat angeboten. Das Flächenangebot ist derzeit knapp, weshalb die Nutzer wieder dazu bereit sind, Verträge mit längeren Laufzeiten abzuschließen.

Die noch recht junge Assetklasse der Unternehmensimmobilien hat in den vergangenen Jahren eine hohe Nachfragesteigerung erfahren. Die deutlich gesteigerte
Markttransparenz aufgrund einer beständigen und verlässlichen Berichterstattung konnte diesem Trend weiteren Auftrieb verleihen. Nicht zuletzt deshalb hat sich auch das Investoreninteresse an Unternehmensimmobilien gesteigert. Insofern ist auch zukünftig, für das Jahr 2020 und darüber hinaus, mit einer steigenden Nachfrage auf Seiten der Nutzer und Investoren zu rechnen. Selbst in wirtschaftlich unsicheren Zeiten können Unternehmensimmobilien für Nutzer und Investoren sinnvoll sein. Nutzer favorisieren Unternehmensimmobilien, da sie in zentralen Lagen flexible Flächen als Mietoption angeboten werden und ihr Eigenkapital nicht an eigene Immobilien binden müssen. Das Risiko für Investoren wird insbesondere durch die Mehrmieterstruktur auf verschiedene Einzelnutzer gestreut. Produktionsimmobilien bestechen durch vergleichsweise lange Mietlaufzeiten, die auch einzelne Konjunkturdellen überdauern. Letztlich schätzen Investoren die stetigen und im Vergleich relativ hohen Renditemöglichkeiten bei verlässlichem Cashflow. Mischgenutzte Immobilien, seien sie nun für eine Nutzung der urbanen Logistik oder als Räume für die Produktion 4.0 ausgelegt, werden in Zukunft viel stärker das Bild der Städte prägen als noch heute.