Zahlen, Daten, Fakten: Wohnimmobilien

In der Immobilienwirtschaft haben Wohnimmobilien eine besondere Bedeutung. Als lebensnotwendiges Gut befriedigen sie das Grundbedürfnis Wohnen, indem sie Raum zum Leben schaffen. Wohnimmobilien werden daher nicht nur als Wirtschaftsgut, sondern zusätzlich in besonderem Maße unter sozialen Aspekten betrachtet. Der deutsche Wohnungsmarkt ist mit seinem hohen Wohnungsbestand der größte der Europäischen Union. Die Entwicklung auf dem Markt für Wohnimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert. Lesen Sie hier die Zusammenfassung für das Jahr 2020:

Die Mieten (Neuvertragsmieten) sind im deutschen Mittel im Jahr 2019 weiter um 3,5% gegenüber dem Vorjahr auf zuletzt 8,13 Euro/m² gestiegen. Der Anstieg hat sich gegenüber dem Vorjahr damit leicht verlangsamt (3,8%). Bereits im Jahre 2018 waren erstmals seit 2014 im bundesdeutschen Mittel die Neuvertragsmieten langsamer gestiegen als die Arbeitnehmerentgelte je Arbeitnehmer oder das verfügbare Einkommen pro Kopf. Dies dürfte auch im Jahr 2019 der Fall gewesen sein. Nach Abzug der allgemeinen Inflationsrate bleibt für 2019 ein realer Mietanstieg von 1,9%. Die Mietpreiswachstumsraten sind sowohl in den kreisfreien Städten in Westdeutschland wie in Ostdeutschland (ohne Berlin) als auch in westdeutschen Landkreisen zurückgegangen. Einzig in den ostdeutschen Landkreisen sind die Mieten von niedrigem Niveau aus auch im Jahr 2019 gestiegen. Die höchsten Wachstumsraten – jeweils im Mittelwert der Regionen – gab es in den Landkreisen Westdeutschlands.

Der Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen hat sich hingegen im letzten Jahr nicht vermindert und liegt mit 9,7% weiterhin deutlich über der Wachstumsrate der Neuvertragsmieten. Durchschnittlich kostet die Eigentumswohnung in Deutschland rund 2.660 Euro/m². Seit 2011 steigen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen nunmehr Jahr für Jahr stärker als die Neuvertragsmieten. Am stärksten stiegen die Kaufpreise in den ostdeutschen kreisfreien Städten mit 10,7% (auf 2.070 Euro/m²), aber die anderen Regionstypen liegen sämtlich auch zwischen 9% und 10% (ostdeutsche Landkreise: 1.510 Euro/m², westdeutsche kreisfreie Städte: 3.380 Euro/m², westdeutsche Landkreise: 2.470 Euro/m²). Der Preisanstieg bereitet Sorgen, insbesondere da die Neuvertragsmieten trotz des zurecht beklagten Anstiegs in keiner Weise mit dem Anstieg der Kaufpreise haben Schritt halten können. Der Rückgang des Zinsniveaus, auch vor dem Hintergrund der sich eintrübenden Konjunkturerwartungen, dürfte für den aktuellen Anstieg der Kaufpreise verantwortlich gewesen sein. Die zukünftige Preisentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt ist damit vollständig abhängig von der weiteren Zinsentwicklung.

Die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im deutschen Mittelwert 2019 um 9,3% auf rund 2.800 Euro/m² gestiegen. Die Eigenheimpreise sind damit im vergangenen Jahr in etwa mit der gleichen Rate wie im Vorjahr gestiegen (2018: +8,9% gegenüber 2017). Seit 2010 war damit der Anstieg der Kaufpreise mit 63% deutlich geringer als der Anstieg der Kaufpreise bei Eigentumswohnungen (+93%). Die regionale Differenzierung folgt aber dem gleichen Muster wie bei den Eigentumswohnungen. 

Der Neubau von Wohnungen ist auch im Jahr 2018 weiter auf 287.400 Wohnungen angestiegen, wenn auch mit +2.500 Wohnungen gegenüber dem Vorjahr nur geringfügig. Dieser Rückgang des Anstiegs ist allerdings auf den Rückgang der Baufertigstellungen von Wohnheimen (-3.500), Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden (-3.800) und Einfamilienhäusern (-2.600) zurückzuführen. Im Kernbereich des Neubaus – Geschosswohnungen in neuen Wohngebäuden – wurden im Jahr 2018 mit 135.000 nochmals knapp 10% oder 12.100 Wohnungen mehr fertiggestellt als im Jahr 2017. Die Entwicklung in den ersten Monaten des Jahres 2019 deutet auf eine weitere Stagnation der Baugenehmigungen hin. Zwischen Januar und August 2019 wurden insgesamt 228.500 Wohnungen genehmigt, davon 116.000 im Geschosswohnungsneubau, im Vorjahr waren es bis zu diesem Zeitpunkt 234.200 bzw. 120.100 Wohnungen. Insgesamt stagniert die Zahl der Baugenehmigungen damit seit 2016, liegt aber mit rund 350.000 insgesamt bzw. 175.000 im Geschoßwohnungsneubau weiterhin deutlich über der Zahl der Fertigstellungen von zuletzt 287.000 (135.000), sodass der Bauüberhang noch steigt. Zum Jahresende 2018 waren 692.000 Wohnungen bereits genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt. Der nochmal gestiegene Bauüberhang deutet darauf hin, dass die Zahl der Baufertigstellungen auch 2019 nochmals auf insgesamt knapp unter 300.000 Wohnungen gestiegen sein dürfte.

Die Wohnungsmärkte der sieben A-Städte

Die Mieten in den A-Städten (Angebotsmieten) verteuerten sich als Reflex auf die starke Zuwanderung bei gleichzeitig noch schwachem Wohnungsneubau seit 2010 um 19% bis 60%. Am stärksten stiegen die Mieten in Berlin (+60%), gefolgt von München (+53%) und Stuttgart (+51%). In Hamburg (+19%), Düsseldorf (+23%) und Köln (+27%) war der Anstieg hingegen schwächer als im Bundesdurchschnitt (+32%). Real, d.h. unter Berücksichtigung der allgemeinen Preisentwicklung, stiegen die Mieten um rund 15 Prozentpunkte langsamer, mit Werten zwischen 6% und 42%. Die unterschiedlichen Wachstumsraten müssen allerdings vor dem Hintergrund der sehr unterschiedlichen Ausgangswerte gesehen werden. So ist trotz des hohen Anstiegs in Berlin die mittlere Angebotsmiete von 9,60 Euro/m² im Jahre 2019 weiterhin die günstigste unter den deutschen Metropolen, während Hamburg trotz des vergleichsweise geringen Anstiegs weiterhin 1 Euro/m² teurer als Berlin ist. 2010 betrug der Unterschied zwischen Berlin und Hamburg noch fast 3 Euro/m². München ist mit 16,40 Euro/m² weiterhin die teuerste deutsche Metropole, gefolgt von Frankfurt (13,10 Euro/m²) und Stuttgart (12,60 Euro/m²). Hamburg, Köln und Düsseldorf liegen um die 10,50 Euro/m² und einzig in Berlin kann die mittlere Bestandswohnung mit guter Ausstattung für weniger als 10 Euro/m² angemietet werden.

Der z.T. stürmische Anstieg scheint aber in einigen Städten aufzuhören und damit der Veränderungen in der Entwicklung von Angebot und Nachfrage zu folgen. Ins- besondere ist dies in Berlin sichtbar, aber auch in Hamburg. So ist die mittlere Angebotsmiete in Berlin auf Jahresbasis von 2018 zu 2019 geringfügig um 0,7% gesunken. Unter Abzug der allgemeinen Preissteigerung entspricht dies real einem Rückgang von 2,1%. Auch in Hamburg ist die hedonische Angebotsmiete nur geringfügig um nominal 0,7% gestiegen, bzw. real um 0,8% gesunken. Der Trendbruch in Form einer Stagnation der Mieten scheint dabei am unteren Marktende begonnen zu haben (am oberen Ende gibt es aber weiterhin Steigerungen). Ob diese Entwicklung eine Folge der Verschärfung der Mietpreisbremse sein könnte, ist aber fraglich. Denn in Berlin und Hamburg hat die Stagnation der Mieten bereits vor der Verschärfung der Mietpreisbremse im Jahr 2018 begonnen. Zudem sind die Angebotsmieten in den anderen A-Städten auch 2019 weiter gestiegen und es ist kein Grund erkennbar, warum die Verschärfung der Mietpreisbremse hier weniger stark wirken sollte als in den anderen Städten. Vielmehr scheint sich die Zahlungsbereitschaft der Haushalte für eine Mietwohnung dank einer guten wirtschaftlichen Entwicklung erhöht zu haben. Eine leichte Entspannung auf den Wohnungsmärkten führt dann dazu, dass die Haushalte eine höhere Qualität in Bezug auf Lage und Ausstattung nachfragen können.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind auch im Jahr 2019 in allen A-Städten durchgehend weiter gestiegen. Diese Anstiege waren weiterhin mit rund 10% oder mehr in allen Städten beträchtlich, einzig in München ist der Preisanstieg mit knapp 7% etwas schwächer ausgefallen. Die Renditen sind durch die im Verhältnis zum Mietanstieg überproportional gestiegenen Kaufpreise weiter gesunken: Die Bruttoanfangsrendite der 2019 in Berlin und München angebotenen, vermieteten Eigentumswohnungen liegt bei 2,5% bzw. 2,6%. Die anderen A-Städte folgen mit 3,0% bis 3,6%. Dies sind Medianwerte, d.h. in der Hälfte der Fälle ist die Rendite noch niedriger. Berücksichtigt man die Kaufnebenkosten und die Kosten für die Instanthaltung, liegt die Median-Nettoanfangsrendite in Berlin und München bei nur noch knapp über 1% und in keiner der A-Städte über 2,5%.