Zahlen, Daten, Fakten: Wohnimmobilien

In der Immobilienwirtschaft haben Wohnimmobilien eine besondere Bedeutung. Als lebensnotwendiges Gut befriedigen sie das Grundbedürfnis Wohnen, indem sie Raum zum Leben schaffen. Wohnimmobilien werden daher nicht nur als Wirtschaftsgut, sondern zusätzlich in besonderem Maße unter sozialen Aspekten betrachtet. Der deutsche Wohnungsmarkt ist mit seinem hohen Wohnungsbestand der größte der Europäischen Union. Die Entwicklung auf dem Markt für Wohnimmobilien wird jährlich im Rahmen des Frühjahrsgutachtens analysiert.

Deutschlandweit ist der Wohnungsmarkt derzeit angespannte. Auch im elften Jahr des aktuellen Zyklus ist eine grundlegende Trendumkehr nicht absehbar. Das steigende Preisniveau ist Ausdruck des weiter bestehenden Missverhältnisses zwischen Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage – insbesondere in den Wachstumsregionen. Trotz nachlassender Asylmigration nach Deutschland hat die Zuwanderung auch 2017 die negative natürliche Bevölkerungsentwicklung überkompensiert. Damit ist die Wohnungsnachfrage insgesamt weiter gestiegen, wenngleich die Entwicklungstrends regional sehr unterschiedlich und teils gegenläufig ausfallen – beispielsweise waren die Bevölkerungszahlen 2017 in den ostdeutschen Landkreisen überwiegend rückläufig. Die A-Städte verzeichneten dagegen weiter steigende Einwohnerzahlen – Binnenwanderungsverluste wurden über den Zuzug aus dem Ausland mehr als ausgeglichen. Wenngleich die Bautätigkeit insgesamt und auch in den meisten A-Städten gestiegen ist, so besteht weiterhin ein großer Nachfrageüberhang.

Resultat der Marktanspannung sind steigende Preise: Die Neuvertragsmieten für Wohnungen sind im vergangenen Jahr weiter gestiegen. Deutschlandweit lag der mittlere Angebotsmietpreis im dritten Quartal 2018 bei 7,06 Euro/m², gegenüber dem dritten Vorjahresquartal ergibt sich ein Anstieg um 3,9%. Seit dem Beginn der Zeitreihe im ersten Quartal 2007 sind die Neuvertragsmieten bundesweit um 36,8% gestiegen.

Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind in Deutschland im vergangenen Jahr weiter gestiegen. Im dritten Quartal 2018 kosteten Bestandswohnungen im bundesweiten Mittel rund 1.875 Euro/m², gegenüber dem dritten Vorjahresquartal ergibt sich damit eine Preissteigerung von 8,2%. Mittlerweile zeichnet sich jedoch eine leicht abnehmende Preisdynamik ab. Eine grundlegende Trendwende ist damit jedoch noch nicht in Sicht.

Die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind im vergangenen Jahr um 7,6% auf rund 2.455 Euro/m² im bundesweiten Mittel gestiegen (III 2018 gegenüber III 2017). Die Eigenheimpreise sind damit im vergangenen Jahr etwas kräftiger gestiegen als im Jahr zuvor. Seit dem ersten Quartal 2007 sind die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser bundesweit um 62,3% gestiegen.

Die beobachtete Marktanspannung weitet sich zunehmend auf das Umland der Metropolen und stark nachgefragten Städte aus. Aufgrund des vielfach geringeren Miet- und Kaufpreisniveaus ziehen immer mehr Menschen in das mit der Kernstadt funktionell verflochtene Umland, wo es häufig noch ein größeres Angebot an Wohnungen und Bauflächen gibt. Aufgrund von Ausweichbewegungen ist die Preisdynamik teilweise bereits jetzt im Umland größer als in den Kernstädten selbst.

Zusätzlich existiert eine Reihe von Großstädten, in denen die Kaufpreise trotz gesunkener Zinsen kaum gestiegen oder sogar gesunken sind. Natürlich gibt es Gründe dafür. Diese Städte haben in den letzten Jahren kaum Einwohner hinzugewonnen oder sogar verloren. Entsprechend sind die Mieten niedrig und die Leerstände zum Teil hoch. Aber das gilt auch für die Bruttoanfangsrenditen, die nunmehr attraktiv hoch sind. Es handelt sich dabei überwiegend um altindustrielle Städte, vor allem, aber nicht nur, in Nordrhein-Westfalen.

Angesichts der anhaltenden Angebotsknappheit dürfte sich der Preisauftrieb am deutschen Wohnimmobilienmarkt 2019 fortsetzen. Insbesondere in den Ballungsräumen ist von weiteren deutlichen Kaufpreissteigerungen auszugehen. Speziell in den A-Städten, in ihrem Umland sowie diversen weiteren stark nachgefragten Städten sind mittlerweile Preisübertreibungen zu beobachten, die entsprechende Korrekturen nach sich ziehen können. Eine den deutschen Gesamtmarkt betreffende Immobilienblase ist aber nicht festzustellen. Hierfür spricht, dass typische Anzeichen wie ein übermäßiges Kreditwachstum oder eine ausufernde Bautätigkeit in Deutschland nicht zu beobachten sind.