CSR-Newsletter – Ausgabe 02 | 2020

Liebe Leserinnen und Leser,

in außergewöhnlichen Zeiten erhalten Werte, nach denen Unternehmen geführt werden, und die nachhaltige Wertigkeit der strategischen Ziele von Unternehmen eine besondere Bedeutung. Jeder in Unternehmen und Gesellschaft wird in solchen Zeiten einem besonderen Stresstest in Handlung und Haltung unterzogen. Die Unternehmen der Immobilienwirtschaft – die Mitglieder des ZIA – setzen sich in den verschiedenen Gremien wie dem Nachhaltigkeitsrat, dem CSR-Ausschuss und dem Ausschuss Energie und Gebäudetechnik seit vielen Jahren intensiv mit den Zielen und Elementen der Nachhaltigkeit auseinander. Dies war und ist eine gute Basis, um in Krisen wie der aktuellen ein verlässlicher Partner für ihre Geschäftspartner und Kunden, Mieterinnen und Mieter, aber auch Politik und Gesellschaft insgesamt zu sein.

In der aktuellen Ausgabe des Newsletters sind Beiträge zur werteorientierten Unternehmensführung in Krisenzeiten, Vorschläge für Investitionsimpulse durch Klimaschutz, das Thema Embedded Carbon sowie 3 Fragen und 3 Antworten zum Berliner Mietendeckel enthalten.

Viel Freude beim Lesen!

Ihre Judith C. Nikolay
Abteilungsleiterin Grundsatzfragen der Immobilienwirtschaft des ZIA

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Konjunkturschub durch Klimaschutz – Vorschläge des ZIA für nachhaltige Investitionen

Maria Hill
Vorsitzende des ZIA-Ausschusses Energie und Gebäudetechnik,
Director Sustainability & Internal Services, ECE Projektmanagement

Die Corona-Pandemie wird zu massiven wirtschaftlichen Einbrüchen führen. Über die unmittelbare Bewältigung von kurzfristigen Folgen hinaus ist es notwendig, bereits jetzt darüber nachzudenken, wie eine nachhaltige und schnelle wirtschaftliche Wiederbelebung gelingen kann. Politische Impulse sollten daher insbesondere Investitionen in CO2-arme, nachhaltige Energieerzeugung, energetisch und bzgl. des Ressourceneinsatzes optimierte Gebäude sowie digitale Technologien als Klimaschutzlösungen anregen.

Damit können wirksame konjunkturelle Impulse gesetzt, aber auch unserer Gesellschaft und Wirtschaft ein Zukunftspfad hin zu Klimaneutralität und Wettbewerbsfähigkeit aufgezeigt werden. Die Unternehmen der Immobilienwirtschaft stehen zu den Klimazielen von Paris und sind bereit, weiter am Ziel der Senkung der Treibhausgasemissionen des Sektors zu arbeiten und damit gleichzeitig zur Überwindung der Krise beizutragen. Dafür braucht es jetzt die richtigen Rahmenbedingungen. Der ZIA hat hierfür ein Maßnahmenpaket erarbeitet, das Sie hier in vollständiger Länge abrufen können.

Am Wichtigsten sind aus Sicht der Immobilienwirtschaft folgende Faktoren:

1) Verbesserung der steuerlichen Förderung der energetischen Gebäudesanierung und Teilverwendung der Förder- und Konjunkturprogramme für energetische Sanierung

  • Stärkung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für energetische Gebäudesanierung und Ausweitung auf alle Immobilienklassen (Wohn- und Wirtschaftsimmobilien) sowie analog dazu Erhöhung der Förderkulisse.
  • Teilverwendung der geplanten Förder- und Konjunkturprogramme für die energetische Sanierung von Wohn- sowie Wirtschaftsimmobilien;
  • Ausrichtung aller Förder- und Konjunkturprogramme auf effiziente Reduktion der CO2-Emissionen bei Wahrung von Technologieoffenheit.

2. Erneuerbaren Energien in und für Gebäude, Mieterstrom und Sektorkopplung zum Durchbruch verhelfen

  • Beseitigung von steuerlichen und anderen Hemmnissen beim Ausbau von erneuerbarer Energieerzeugung in und für Gebäude und Quartiere und bei der Zurverfügungstellung von Strom, etwa im Rahmen von Mieterstrommodellen.
  • Rahmenbedingungen für konjunkturwirksame Innovationsimpulse im Bereich der Sektorkopplung schaffen.

3. Green Deal als Wachstumsstrategie nutzen

  • Green Deal im Lichte der Corona-Pandemie neu betrachten, mit Konjunktur- und Investitionsimpulsen verzahnen und als Wachstumsstrategie für Europa nutzen.  

4. Investitionen im gesamten Lebenszyklus mit Fokus auf Environmental, Social & Governance Kriterien

  • Beiträge weiterer Stakeholder im gesamten Lebenszyklus der Immobilien in Fördermöglichkeiten (Finanzierung, Nutzung und Versicherung von ESG-konformen Gebäuden/Investitionen) einbeziehen. Dabei muss allen drei Faktoren „E“, „S“ und „G“ Rechnung getragen werden.

Maria Hill

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Werteorientierte Unternehmensführung in Krisenzeiten, wie geht das?

Karin Barthelmes-Wehr
Geschäftsführerin, ICG

Nachhaltige werteorientierte Unternehmensführung in der Immobilienwirtschaft – wie geht das in Zeiten der Krise und was kann man für die Zukunft lernen? Das Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG) hat hierfür das Kernstück seines Regelwerks, die sogenannten „Zehn Gebote“ (zehn Grundsätze werteorientierter Unternehmensführung), mit Praxisbeispielen und Erkenntnissen angereichert.

Die Umsetzung unserer Leitlinien hat gerade in Zeiten der Krise besondere Bedeutung. In einem Austausch mit den Mitgliedsunternehmen des ICG entstand die Idee, hierfür Beispiele guter Praxis und Erfahrungen sowie relevante Erkenntnisse für die Zukunft zu sammeln. Wir haben daraufhin unsere Mitglieder berichten lassen, wie sie mit der Krise umgegangen sind. Die Ansätze (u.a. von alstria office REIT-AG, Apleona GmbH, BMO Real Estate Partners GmbH & Co. KG, Hamborner REIT-AG sowie KGAL GmbH & Co. KG) reichten von operativen Aspekten wie Aufmerksamkeiten für die Mitarbeiter oder dem fairen Umgang mit Mietern bis hin zur Intensivierung der Berichterstattung gegenüber Aufsichtsrat und Stakeholdern.

Besonders wichtig waren uns hierbei die Erkenntnisse für die Zukunft: Was haben die Unternehmen mitgenommen – sowohl für die Zeit nach der Krise, als auch für eine mögliche ähnliche Situation? Diese Learnings haben wir – ebenso wie die Beispiele guter Praxis – folgenden Schwerpunkten zugeordnet

  • Nachhaltige Wertschöpfung,
  • Werteorientierte Unternehmensführung,
  • Sachkundige Gremien,
  • Modernes Risikomanagement,
  • Transparente Immobilienbewertung,
  • Nachvollziehbares Geschäftsmodell und
  • Faire Kommunikation.

Die Übersicht bietet so eine praktische Hilfestellung für die gesamte Branche. Denn eines steht fest: Die Notwendigkeit, sich mit ethischem Geschäftsgebaren (in das eigene Unternehmen hinein ebenso wie in Richtung Stakeholder) auseinanderzusetzen, ist durch die Krise noch stärker in den Fokus gerückt als zuvor!

Die Übersicht „Grundsätze werteorientierter Unternehmensführung in der Immobilienwirtschaft – Beispiele guter Praxis und Erkenntnisse für die Zukunft in Zeiten von Corona“ ist hier abrufbar.

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Das Märchen vom CO2-neutralen Gebäude

Robert Kitel
Head of Sustainability & Future Research, alstria office REIT-AG

Der Bau von Büroimmobilien bindet viel Kapital und bei wirtschaftlicher Arbeitsweise erfolgt der Investitionsrückfluss als Miete über Zeiträume von ca. 15 bis 40 Jahren verzinst zurück. Auf ein CO2-neutrales Gebäude übertragen, würde das bedeuten, dass Emissionen aus der Bauphase über die Nutzungszeit von 50 Jahren in gleicher oder größeren Menge aus der Atmosphäre herausgezogen werden. Leider gibt es auf der gesamten Welt kein Gebäude, das das leisten kann.

Vielmehr ist es so, dass bei der Errichtung eines Gebäudes in einem kurzen Zeitraum von 1-2 Jahren eine große Menge an CO2-Emissionen aus den Baustoffen und den Bautätigkeiten freigesetzt wird. In den darauffolgenden Jahren der Nutzung entstehen jährlich zusätzliche CO2-Emissionen infolge der Heizungsnutzung und dem Stromverbrauch.

In Zahlen gesprochen und auf die Nutzfläche umgerechnet, entstehen beim Bau eines konventionellen Bürogebäudes ca. 800 bis 1.000 kgCO2e/m² (www.leti.london) und für die Strom- und Heizbedarfe kommen bei Bestandsgebäuden jährlich ca. 40 bis 60 kgCO2e/m² hinzu. Effiziente Neubauten verursachen jährlich mit 15 bis 20 kgCO2e/m² deutlich weniger, was auf 50 Jahre Gebäudenutzung aufsummiert ca. 750 bis 1.000 kgCO2e/m² entspricht. Damit erreichen effiziente Gebäude ein Verhältnis von 50:50 zwischen den verbauten Emissionen und den operativen Emissionen. Altbauten liegen bei ca. 30:70;  zukünftig wird sich das Verhältnis wahrscheinlich umkehren.

Der Grund für die Veränderung liegt darin, dass operative Emissionen durch den Ausbau der regenerativen Anteile in den Energienetzen sowie den verschärften Energieeffizienzanforderungen weiter abnehmen werden. Dem gegenüber führen die Anforderungen aus dem GEG kurzfristig sogar zu mehr verbauten Emissionen bei Neubauten bzw. umfangreichen Renovierungen, da für effizientere Gebäudehüllen und Haustechnik mehr Baumaterialen benötigt werden.

Aus „Klimaschutz in der Beton- und Zementindustrie“, S. 9, https://mobil.wwf.de/fileadmin/fm-wwf/Publikationen-PDF/WWF_Klimaschutz_in_der_Beton-_und_Zementindustrie_WEB.pdf

In der Vergangenheit, als die Gebäudenutzung den größten Anteil der Gesamtemissionen ausmachte, war es sinnvoll, sich zuerst darauf zu fokussieren. In Anbetracht der veränderten Verhältnisse und der Dringlichkeit der Klimaziele in den nächsten 10-15 Jahren (und nicht 30 oder 50!), müssen die verbauten Emissionen zukünftig stärker beachtet und neue soweit es geht vermeiden werden.

Bislang gibt es keinen Marktmechanismus, der eine Reduzierung der verbauten Emissionen zum Ziel hätte. Im Gegenteil: durch die Fokussierung auf die operativen Energieverbräuche ist vielen Gebäudeeigentümern nicht einmal bewusst, dass umfangreiche Bautätigkeiten und insbesondere Neubauten die Klimakrise zusätzlich verschärfen, statt zu helfen. So werden zukünftige potenziell geringere Emissionen mit sofortigen großen Emissionen „erkauft“.

Woher kommt der CO2-Fußabdruck von Gebäuden und wie kann man ihn senken?

Der größte Anteil des verbauten CO2 stammt aus der Herstellung von Beton und Stahl. Aus diesen beiden Stoffen bestehen auch die meisten Gebäudekomponenten. Die durchschnittlich verbauten Emissionen eines Bürogebäudes verteilen sich zu 48 % auf Decken und Stützen, zu 17 % auf Fundamente und zu 16 % auf die Gebäudehülle. Den größten CO2-Einspareffekt erzielt man deshalb dadurch, dass man diese CO2-intensiven Bauteile so lange wie möglich nutzt und nicht leichtfertig abreißt.

Aus “LETI Embodied Carbon Primer”, S. 26, https://www.leti.london/ecp

Steht man vor der Wahl ein nicht mehr marktfähiges Bestandsobjekt entweder abzureißen und neu zu bauen oder den Bestand zu modernisieren und weiter zu nutzen, sollte es mit dem Wissen um die verbauten Emissionen einfach sein, sich für die Modernisierung und Weiternutzung zu entscheiden. Selbst wenn man nur die Fundamente und die meisten Decken und Stützen weiterverwendet, würde das ca. 50-70 % der verbauten Emissionen erhalten und neue vermeiden – das korrespondiert mit Emissionen aus 25-30 Jahren Gebäudenutzung!

Was macht man mit den nicht vermeidbaren Bauarbeiten?

Eine CO2-bewußte Bauweise verzichtet bzw. minimiert CO2-intensive Materialien wie Beton und Stahl und verwendet stattdessen CO2-armen Leichtbau oder Holz. Das kann 30-50 % der verbauten Emissionen einsparen.

Die „klimafreundlichen“ Varianten von Beton und Stahl sollten dagegen kritisch betrachtet werden, da es oftmals nur „kreativ“ grün gerechnete Varianten sind. Die Rechenverfahren hinter den Ökobilanzen von Stoffen sind von Land zu Land unterschiedlich, je nachdem was in welchem Land als klimaneutral gilt. In Deutschland darf beispielweise die Verbrennung von Abfall bei der Zementherstellung als nahezu CO2-neutral eingehen, nichtsdestotrotz ist die Verbrennung klimaschädlich, gilt aber als das Problem eines anderen Sektors.

So ähnlich verhält es sich mit „klimafreundlichen“ Zementersatzstoffen wie Flugasche und Hüttensand. Diese stammen aus CO2-intensiven Industrien wie Kohleverstromung und Metallherstellung und da sie dort als Abfall gelten, werden sie nur teilweise oder gar mit Null CO2 eingerechnet. Der Betonindustrie kann man da keinen Vorwurf machen, da am Ende die Kunden entscheiden, welches Produkt sie bestellen bzw. was sie bereit sind zu bezahlen. Es gibt jedoch auch einige Projekte, die versuchen, sektorübergreifend an diese Probleme heranzugehen, wie z.B. „Westküste 100“ (https://www.westkueste100.de) oder andere CCS-(Carbon Capture and Storage)Vorhaben.

Kann man das nicht kompensieren?

Im Zusammenhang mit Emissionen, ob bei Baumaterialien oder Energiebezug, werden oft Kompensationsmaßnahmen angeboten, die die „übriggebliebenen“ Treibhausgase bilanziell „wegzaubern“. Es gibt viele gute Klimaprojekte, die unterstützenswert sind, allerdings ist die Idee der Kompensation oder des Offsettings physikalisch gesehen fragwürdig und verleitet dazu, die Klimaprobleme auszublenden bzw. suggeriert, dass damit die Klimakrise (mit sehr geringen Kosten) gelöst wird. Da die reellen Emissionen die Menge der weltweit verfügbaren "Offsets" bei weitem übersteigen, ist dieses Konzept nicht universell anwendbar und kann daher nicht als praktikable Lösung in großem Maßstab angesehen werden. Wirksame Maßnahmen wären, wenn die weltweiten Emissionen auf unter 20 GtCO2e im Jahr reduziert werden oder die CO2-Senken (Vegetation und Ozeane) auf die doppelte jährliche Kapazität ausgebaut werden.

alstria-eigene Darstellung „Badewanne“, 2020, in Anlehnung an „Net Zero Initiative – Diving into the Net Zero Initiative Guidelines“ (https://www.carbone4.com/publication-referentiel-nzi/?lang=en)

Die Nutzung regenerativer Energien hilft nur indirekt, CO2 aus der Atmosphäre zu entfernen, wenn dadurch „dreckige“ Technologien tatsächlich ersetzt und nicht nur neue Energiebedarfe gedeckt werden. Kompensationsprojekte können dennoch helfen, Emissionen anderer, wie z.B. der eigenen Mieter oder auch außerhalb der eigenen Wertschöpfung zu vermeiden – nur die eigenen werden dadurch nicht „weggezaubert“. Net Zero Carbon Konzepte für Unternehmen oder Gebäude, die durch Kompensationen ermöglicht werden, sind nicht in der Lage konkrete Maßnahmen auszulösen, die den Herausforderungen gewachsen sind.

Was kann man beeinflussen?

Als Immobilienbestandshalter und Vermieter stellen wir uns immer die Frage, was wir im Bestand klimapositiv beeinflussen können. Die Möglichkeiten der verbauten Emissionen wurden ausreichend aufgezeigt und das Vermeidungspotenzial liegt bei 70-90 %, wenn die bestehende Baustruktur CO2-bewußt modernisiert und weiterverwendet wird. Alle diese Entscheidungen kann der Gebäudeeigentümer größtenteils selbst treffen und beeinflussen.

alstria-eigene Darstellung „Influence on embedded emissions“, 2020

Auf der Seite der Emissionen aus dem Betrieb zeigen sich sehr wenige direkte Eingriffsmöglichkeiten. Die Hauptemissionen der Gebäudenutzung stammen aus Allgemein- und Mieterstrom sowie zentralen Gebäudediensten wie Heizung, Kühlung und Lüftung. Büronutzer (Mieter) verwenden Strom hauptsächlich für IT/ Server und Beleuchtung.

Wenn man davon ausgeht, dass der Energiesektor den Klimaverpflichtungen nachkommt und bis 2050 dekarbonisiert (>95 % CO2-neutral) wird, dann muss man konsequent auf Fernwärme und Wärmepumpen setzen. Alle Gebäudeanlagen unterliegen einem Austauschzyklus von 10 bis 30 Jahren und werden mit jeder Gerätegeneration effizienter (EU-Vorgaben). Aber selbst mit den effizientesten Geräten erreicht man irgendwann ein Energieplateau, das man aufgrund der Nutzung nicht unterschreiten kann, denn die Energiebedarfe lassen sich nicht auf null bringen. Alternativ kann man versuchen, die Energieversorgung aus 100 % regenerativen Quellen, gerne am Standort, zu decken (Vorsicht bei Zertifikaten!). Es gibt noch weitere teure Maßnahmen, die Gebäude noch effizienter machen können, doch aufgrund des hohen Aufwandes und des Investor-Nutzer-Dilemmas funktionieren diese nur bedingt.

Gebäudeeigentümer können die Dekarbonisierung der Energienetze nicht steuern und müssen darauf vertrauen, dass der Energiesektor seine Klimahausaufgaben weiterhin macht. Man kann nur unterstützen (z.B. Elektrifizierung und Erneuerbare am Standort) und bei jedem Geräteaustausch auf effiziente Technologie setzen. Damit ist die direkte Einflussnahme des Gebäudesektors auf die operativen Emissionen sehr gering und dürfte bei unter 30 % liegen.

alstria-eigene Darstellung „Influence on operational emissions“, 2020

Kurzzusammenfassung

Die Emissionen eines Neubaus entsprechen den gesamten zukünftigen Emissionen aus 50 Jahren Gebäudenutzung. Statt auf Neubauten sollten alle Marktteilnehmer konsequent auf Modernisierungen und Sanierungen von Bestandsimmobilien setzen. Die bestehende Bausubstanz muss soweit sinnvoll und möglich erhalten und weitergenutzt werden. Damit lassen sich die größten sofortigen Emissionseinsparungen realisieren.

Wenn neu gebaut werden muss, dann sollten Beton und Stahl reduziert bzw. vermieden werden und stattdessen CO2-arme Materialien verwendet werden. Gebäude müssen weiter elektrifiziert und/oder an Fernwärmenetze angeschlossen werden.

Der Gebäudesektor muss gegenüber der Politik klar aufzeigen, was er beeinflussen kann und wo eine Förderung fehlt (--> verbaute Emissionen, Anreize zur Weiternutzung von Bestandsgebäuden) und was von anderen Sektoren unbedingt erfüllt werden muss (-->Netzdekarbonisierung), damit die Klimaziele bei Immobilien erfüllbar bleiben.

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3 FRAGEN AN ...

Stefanie Frensch

Ausschussvorsitzende Corporate Social Responsibility sowie Sprecherin Region Ost des ZIA,
Geschäftsführerin, Becker & Kries Holding GmbH & Co. KG

ZUM BERLINER MIETENDECKEL
 

1. Als lange in Berlin agierende Immobilienexpertin, was bedeutet der Mietendeckel für die Immobilienbranche?

Die Vermieter, wie im Übrigen auch die Mieter, sind extrem verunsichert. Wir bewegen uns in einem Vakuum, dass sich durch komplexer werdende Mietverträge und die sogenannten Schattenmieten ausdrückt, da sich sowohl Vermieter, als auch Mieter rechtssicher verhalten wollen. Zudem verzichten Investoren derzeit auf wirtschaftlich durchaus sinnvolle, langfristige Quartiersentwicklungen und Modernisierungen bei Neuvermietungen, da eine langfristige Planungs- und Kostensicherheit fehlt, bis ein Urteil des BGH ergeht. Aufgrund der rechtlichen Unsicherheit entscheiden sich Investoren in der Folge gegen den Standort Berlin, da das Vertrauen gegenüber der Berliner Politik bedauerlicherweise nachhaltig geschädigt wurde.
 
2. Für die Stadt und deren Bewohner?

In Berlin gibt es eine extrem niedrige Leerstandsquote, gleichzeitig sehr viele Alleinlebende und Menschen mit niedrigen oder mittleren Einkommen. Der Mietendeckel wirkt sich zum Nachteil genau dieser Menschen aus: Er schafft für Berlin kein zusätzliches Angebot an dringend benötigtem Wohnraum, Sanierungen werden ausgesetzt, es werden keine attraktiven, lebenswerten Produkte mehr geschaffen. Denen, die eine Entlastung am dringendsten benötigen, wird nicht geholfen, da hohe Absenkungen nur dort vorgenommen werden, wo sich die Mieten und auch die Einkommen bereits vorher auf hohem Niveau befanden. Wirtschaftlich schwache Mieter werden bei Neuvermietungen nicht mehr in die engere Wahl genommen und folglich an den Rand in einfachere Wohnlagen oder gar aus der Stadt gedrängt. So wird eine soziale Clusterung befeuert, dabei ist es doch gerade diese Vielfalt und das Miteinander, das Berlin so attraktiv macht.
 
3. Was wäre Ihr Vorschlag?

Berlin benötigt klare Konzepte, um den Neubau kostengünstig und nachhaltig voranzubringen und hierdurch lebenswerte Quartiere für Menschen zu schaffen. Die private Wohnungswirtschaft ist durchaus bereit, gemeinsam mit der Stadt Lösungen zu erarbeiten und sollte als Partner für Berlin betrachtet werden. Hierfür müssen alle Beteiligten in den Dialog treten; einseitige Vorgaben seitens der Politik gehen leider oftmals an der Realität vorbei.  Selbstverpflichtungen, die es zu Teilen in den Unternehmen schon gibt sowie kooperative Vereinbarungen in den Quartieren könnten meines Erachtens zu  guten Lösungen führen.

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