BauNVO und BImSchG

Bereits seit mehreren Jahren fordert der ZIA die Novellierung der Baunutzungsverordnung (BauNVO), um in den zentralen Lagen der angespannten Immobilienmärkte verdichteter bauen zu können.

Der Gesetzgeber hat mittlerweile die rechtlichen Rahmenbedingungen für "Urbane Gebiete" geschaffen – also für Baugebiete, die dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen dienen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Hierdurch wird innerstädtische Verdichtung zur Bekämpfung des Mangelns an bezahlbarem Wohnraum ermöglicht.

Die neue Baugebietskategorie soll nicht nur das Planen und Bauen in innerstädtischen Gebieten vereinfachen, sondern auch die Umsetzung einer nutzungsgemischten Stadt der kurzen Wege ermöglichen, in der innerhalb eines Quartiers Wohnen, Büronutzung und Gewerbe gleichzeitig Platz finden.

Der neue Baugebietstyp erlaubt den Kommunen, dass künftig auch in stark verdichteten städtischen Gebieten oder in Gewerbegebieten Wohnungen gebaut und Gebäude als Wohnraum genutzt werden dürfen. Handwerksbetriebe und auch Büroimmobilien sollen dennoch nicht aus der Innenstadt verdrängt werden.

In der Planungspraxis wirft das urbane Gebiet seit seiner Einführung einige Fragen auf:

  1. Unklar bleibt, ob das urbane Gebiet lediglich als ein Instrument der Bestandsentwicklung angesehen werden kann oder auch für die Neuplanung ganzer Quartiere geeignet ist.
  2.  Es zeigt sich schon jetzt, dass der fachgerechte Umgang in der Praxis, trotz vergleichsweise hohen Maßobergrenzen urbaner Gebiete – also einer relativ hohen Dichte – schwierig ist. Für neue Baugebiete in Klein- und Mittelstädten sind die angegebenen Dichten ausreichend, für Großstädte mit größeren Büroprojekten ergibt sich vermutlich in einigen Fällen eine Überschreitung. Bisher nicht abschließend geklärt ist, ob hier eine spezifischere Begründung zum Bebauungsplan als bei den anderen Baugebieten der BauNVO nötig ist.
  3. In Urbanen Gebieten sind tagsüber Immissionsrichtwerte von 63 dB(A) einzuhalten (im Vergleich zu 60 dB(A) in Kern- oder Mischgebieten). Für Gewerbelärm gelten damit aber auch hier höhere Auflagen als für Verkehrslärm. Hierdurch ergibt sich eine Benachteiligung.
  4. Die Abgrenzung im unbeplanten Innenbereich für Gebiete im B-Plan-Verfahren muss entschieden werden, ob es sich um ein Mischgebiet (60/45 dB) oder ein urbanes Gebiet (63/45 dB) handelt und welche Richtwerte einzuhalten sind. Die Rechtsunsicherheit führt hier eher zu einer 60/45 dB – Pflicht.
  5. In der Vergangenheit sind in manchen MK-Gebieten (Kerngebiete), innerstädtische Büroprojekte zu Wohnprojekten umgenutzt geworden. Wie verhindert man, dass Büroprojekte im Urbanen Gebiet nicht ebenfalls zu Wohngebäuden werden und die Gebiete damit ihren „urbanen“ Charakter verlieren?

Bisher ist das Instrument noch nicht of genug angewendet worden, um eine Evaluation der Erfahrungen darzustellen. Einzelne Beispiele lassen aber erahnen, worin der Vorteil der Ausweisung des Gebietstyps des Urbanen Gebiets liegt.

Klar ist aber auch: Eine Überarbeitung der TA Lärm würde die Ausweisung Urbaner Gebiete deutlich erleichtern. Eine weitere Anpassung der TA Lärm ist aus Sicht des ZIA erforderlich, um ein besseres Nebeneinander von Wohn- und Wirtschaftsimmobilien zu ermöglichen. Dabei ist unverständlich, weshalb die Lärmwerte weiterhin vor dem Fenster gemessen werden: für die Bewohner ist der Geräuschpegel entscheidend, der in der Wohnung ankommt. Zahlreiche technische Möglichkeiten – etwa im passiven Lärmschutz – können bereits heute den Lärmschutz im Inneren verbessern. Im Rahmen der Einführung des neuen Gebietstyps „Urbanes Gebiet“ in der vergangenen Legislaturperiode wurde der TA-Lärm-Grenzwert leider nur unzureichend angepasst. Hier muss nachgebessert werden.

Für die Erhöhung der Zahl neu gebauter Wohnungen ist es wichtig, in der TA Lärm festzuschreiben, dass der Schallpegel zukünftig hinter und nicht vor dem Fenster zu messen ist. Zudem sollte Gewerbelärm wie Verkehrslärm behandelt werden. Besserer Lärmschutz wird auch durch das von der Immobilienwirtschaft entwickelte und erprobte sogenannte ‚Hafencity-Fenster‘ ermöglicht, dass Schutz vor dem Schall bei teilgeöffneten Fenstern bietet.