Grunderwerbsteuer-Reform und Share Deals

Der Finanzminister Hessens, Thomas Schäfer (CDU), hat Mitte des Jahres 2016 angekündigt, noch im Laufe des Jahres 2016 der Finanzministerkonferenz eine Reform der Grunderwerbsteuer vorzuschlagen. Getrieben scheint dieses Vorhaben durch die mediale Berichterstattung über ein angebliches „Steuerschlupfloch“ bei Share Deals. Derzeit ist eine Arbeitsgruppe mehrerer Länder damit befasst, die Thematik voranzutreiben. Der Abschlussbericht wurde am 21. Juni 2018 vorgestellt und in der Finanzministerkoferenz der Länder diskutiert.

Aus Sicht des ZIA darf in der Diskussion nicht vernachlässigt werden, dass ein Asset Deal nicht mit einem Share Deal vergleichbar ist. Ein Share Deal entspricht mit Blick auf Risiko und Wirtschaftlichkeit in keiner Weise einem Asset Deal: Ein Erwerber übernimmt bei einem Share Deal eine eigenständige Gesellschaft und damit alle wirtschaftlichen, rechtlichen und sonstigen Risiken bzw. alle latenten Verbindlichkeiten aus der Vergangenheit. In der Praxis ist es daher kein Einzelfall, wenn aus einem ursprünglich angedachten Share Deal letztendlich ein Asset Deal resultiert. Der Vorteil des Share Deals liegt darin, dass sichergestellt werden kann, dass die schuldrechtlichen Verpflichtungen zum Fortbetrieb der Immobilie (z. B. Betreiberverträge) auf den Erwerber übergehen. Insbesondere bei Wirtschaftsimmobilien stellt dieser Gesichtspunkt eine wesentliche Motivation für die Übertragung mittels Share Deal dar. Dieser Fortbestand schuldrechtlicher Beziehungen schließt im übrigen Arbeitsplätze, die mit dem Betrieb großer oder komplizierter Immobilien verbunden sind, mit ein.

Aufgrund des vorgenannten Punktes ist eine vorherige (mit 19 Prozent umsatzsteuerpflichtige) Due Diligence auch um ein Vielfaches aufwendiger – und somit teurer – als bei einem Asset Deal. Dass dennoch Share Deals für die Marktakteure attraktiver geworden sind, liegt an den vielerorts stetig steigenden Grunderwerbsteuersätzen. In diesem Zusammenhang muss darauf hingewiesen werden, dass der Erhöhungswettlauf bei den Grunderwerbsteuersätzen durch die augenblicklich geltenden Regelungen des Länderfinanzausgleichs „gefördert“ wird. So stellt § 7 Absatz 1 Sätze 2 bis 4 des Finanzausgleichsgesetzes nicht auf die tatsächlichen, sondern auf die (fiktiven) Grunderwerbsteuereinnahmen ab, die sich für das jeweilige Land ergeben würden, wenn der durchschnittliche Steuersatz aller Länder zur Anwendung käme.

Ferner darf man den Status quo der grunderwerbsteuerlichen Behandlung von Share Deals hinsichtlich der Wirkung für einen funktionierenden Immobilienmarkt nicht verkennen. Wir leben in einer arbeitsteiligen Wirtschaft. Das Bild, dass jemand eine Immobilie erwirbt und dann jahrzehntelang unverändert nutzt, trifft insbesondere für Wirtschaftsimmobilien nicht zu. Projektentwicklung, Entwicklung im Bestand, Bestandsverwaltung sind unterschiedliche Expertise-Bereiche. Deshalb ist es notwendig, dass Eigentümer mit unterschiedlicher Expertise aktiv werden können. Die Grunderwerbsteuer wirkt da wie Sand im Getriebe. Mit Blick auf den dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum und die für die Stadtentwicklung wichtige Versorgung mit Wirtschaftsimmobilien wäre eine zusätzliche Belastung mit Grunderwerbsteuer fatal und richtet auf längere Sicht in diesem Bereich volkswirtschaftlichen Schaden an.

Das Beispiel Österreich zeigt, dass den volkswirtschaftlichen Zusammenhängen, in denen Share Deals typischerweise angesiedelt sind, Rechnung getragen werden muss. Dort beträgt der allgemeine Grunderwerbsteuersatz 3,5 %, während für Share Deals nur 0,5 % fällig werden.

In der aufgekommenen Reformdiskussion wird nun mitunter gefordert, die maßgebliche Beteiligungsgrenze von derzeit 95 Prozent herabzusetzen. Schon die Herabsetzung von 100 Prozent auf 95 Prozent war nicht ohne weiteres nachzuvollziehen, da das Grunderwerbsteuerrecht an den zivilrechtlichen Erwerb eines Grundstücks anknüpft und im Falle eines Share-Deals zwar die Anteile der Gesellschaft einen neuen Eigentümer finden, der Eigentümer des Grundstücks jedoch unverändert die bestehende Gesellschaft bleibt. Dies gilt umso mehr bei einer Schwelle von 95 Prozent, die sich allenfalls mit Blick auf die aktienrechtlichen Squeeze-Out-Regeln noch teilweise rechtfertigen lässt. Nun einen Anteilserwerb von weniger als 95 Prozent mit dem zivilrechtlichen Erwerb eines Grundstücks gleichstellen zu wollen, kann sachlich nicht mehr gerechtfertigt werden. Vielmehr würde es sich in diesem Falle um eine Kapitalverkehrsteuer handeln, die nach geltendem Gemeinschaftsrecht (2008/7/EG) nicht durch einen Mitgliedstaat allein eingeführt werden dürfte. Ferner läge die Verwaltungs- und Ertragskompetenz gemäß Artikel 106 Absatz 1 Nr. 4 des Grundgesetzes beim Bund und nicht bei den Ländern.

Abgesehen von den (steuer-)rechtlichen Bedenken einer solchen Reform wären auch die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt enorm. Investoren könnten sich aufgrund der zusätzlichen wirtschaftlichen Belastung (im Rahmen der Projektentwicklung von Immobilien kann die grunderwerbsteuerliche Belastung von ein und demselben Grundstück im Entwicklungsprozess aufgrund der doppelten Belastung derzeit bis zu 13 Prozent ausmachen) gegen die Umsetzung von Projekten entscheiden. Mit Blick auf den dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum und die für die Stadtentwicklung wichtige Versorgung mit Wirtschaftsimmobilien wäre eine solche Entwicklung fatal. Gerade für Wirtschaftsimmobilien würde dies eine nicht geringe wirtschaftliche Belastung darstellen, da der Lebenszyklus von Wirtschaftsimmobilien stärker von Projektentwicklungen geprägt ist, wenn auf wirtschaftlich bedingte Nutzungsänderungen reagiert wird.

Überlegungen der Wirtschaftlichkeit und des Risikos müssen sich in steuerlichen Rahmenbedingungen wiederfinden

Eine Reform ist mit Augenmaß anzugehen. Die Motivationen für die Übertragung mittels Asset Deal oder Share Deal muss viel differenzierter betrachtet werden, weshalb eine plakative Bezeichnung von Share Deals als „Steuerschlupfloch“ den jeweiligen Umständen nicht gerecht wird und sachlich nicht gerechtfertigt ist. Der ZIA wird im Rahmen der angestoßenen Grunderwerbsteuer-Reform die Beweggründe der Immobilienwirtschaft für die Wahl bestimmter Übertragungswege den politischen Entscheidern darlegen. Er wird sich dafür einsetzen, dass wirtschaftlich sinnvolle und aus Risikogesichtspunkten notwendige Gestaltungen nicht durch steuerliche Rahmenbedingungen konterkariert werden. Darüber hinaus wird der ZIA das Reformvorhaben nutzen, um weitere Themen zu adressieren, bei denen das Grunderwerbsteuergesetz aus Praktikabilitätsgründen angepasst werden muss. In diesem Zusammenhang wird der ZIA auch darauf hinweisen, dass der Anreizmechanismus im Länderfinanzausgleich zur Erhöhung der Grunderwerbsteuersätze einer kritischen Prüfung bedarf.

Update: Aus dem Finanzministerium Hessen wurden am 21. Juni 2018 u.a. folgende Maßnahmen als mehrheitlich beschlossen verkündet:

Schaffung eines neuen Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften: Nach derzeitiger Rechtslage werden Gesellschafterwechsel an grundbesitzenden Personengesellschaften in Höhe von mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren erfasst. Dabei muss kein Gesellschafter eine bestimmte Beteiligungsschwelle überschreiten. Diese Vorschrift soll auf Anteilseignerwechsel an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften ausgedehnt und die Quote auf 90% herabgesetzt werden. Die Maßnahme hat zum Ziel, Share Deals dadurch zu erschweren, dass ein Altgesellschafter in nennenswertem Umfang beteiligt bleiben muss. Ein kompletter Erwerb durch einen Investor und seinen „mitgebrachten“ Co-Investor ist dann nicht mehr möglich.

Verlängerung der Fristen von 5 auf 10 Jahre: Die derzeitigen Fünfjahresfristen in den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes sollen auf zehn Jahre verlängert werden. Bislang wird bspw. Grunderwerbsteuer erhoben, wenn mindestens 95 % der Anteile am Vermögen einer grundbesitzenden Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Bisher waren bestimmte Share Deals derart ausgestaltet, dass in einem ersten Schritt 94,9 % der Anteile am Vermögen der Personengesellschaft auf einen neuen Gesellschafter übergegangen sind und erst nach Ablauf von fünf Jahren die restlichen 5,1 % auf diesen Gesellschafter übertragen wurden. Nach der Verlängerung sämtlicher Fünfjahresfristen auf 10 Jahre dürfen die restlichen 5,1 % erst nach Ablauf von 10 Jahren auf diesen neuen Gesellschafter übertragen werden. Die Verlängerung der Frist auf 10 Jahre erschwert folglich u.a. solche Gestaltungen. Die Gesellschaften sind zudem innerhalb der Frist an die getroffenen Dispositionen gebunden und damit in ihrem unternehmerischen Handeln eingeschränkt.

Absenkung der 95 %-Grenze auf 90 %: Die relevante Beteiligungshöhe wird bei sämtlichen Ergänzungstatbeständen von mindestens 95 % auf mindestens 90 % der Anteile abgesenkt. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bleibt der gesamte Grundbesitzwert.

Nächster gesetzgeberischer Schritt: Die Finanzministerkonferenz hat die Steuerabteilungsleiter des Bundes- und der Länderfinanzministerien gebeten, für die beschlossenen Vorschläge kurzfristig Gesetzestexte zu formulieren. Das Bundesfinanzministerium soll diese dann ins Gesetzgebungsverfahren einbringen.

Der ZIA wird die verkündeten Maßnahmen und das damit einhergehende Gesetzgebungsverfahren weiterhin eng begleiten.

Stand: 26. Juni 2018

Kontakt

Torsten Labetzki

Senior Referent Steuern und Finanzmarktregulierung

Tel.: +49 30 2021 585 13