Grunderwerbsteuer-Reform und Share Deals

Spätestens seit Mitte des Jahres 2016 wird über eine mögliche Reform bei der grunderwerbsteuerlichen Behandlung von Share Deals diskutiert. Ihren Ursprung scheint diese Debatte in Berichterstattungen über ein angebliches „Steuerschlupfloch“ bei Share Deals zu haben. Nach circa dreijähriger intensiver Diskussion aller Beteiligten hat das Bundeskabinett am 31. Juli 2019 die grunderwerbsteuerliche Ausweitung bei Share Deals beschlossen. Trotz heftiger Kritik aus Wirtschaft, Wissenschaft und auch Teilen der Finanzverwaltung wurden die kontroversen Regelungen unverändert in einen Regierungsentwurf übernommen, der nun Gegenstand der Beratung im Finanzausschuss des Bundestages ist. Insofern enthält der Entwurf Regelungen, die dazu führen können, den Wirtschaftsstandort Deutschland nachhaltig zu schädigen.

Die Regelungen des Regierungsentwurfs gehen ursprünglich auf die Initiative einer knappen Mehrheit der Länderfinanzminister im Rahmen einer Länderfinanzministerkonferenz zurück. Bei den angedachten Regelungen handelt es sich im Kern um folgende Punkte:

  • Schaffung eines neuen Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften: Nach derzeitiger Rechtslage werden Gesellschafterwechsel an grundbesitzenden Personengesellschaften in Höhe von mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren erfasst. Diese Vorschrift soll auf Anteilseignerwechsel an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften ausgedehnt werden (neuer § 1 Absatz 2b GrEStG-E). Die relevante Beteiligungsquote soll – wie auch für die Personengesellschaften geplant – 90% und der Betrachtungszeitraum zehn Jahre betragen. Unbeachtlich ist, ob ein Gesellschafter eine relevante Beteiligungshöhe erlangt.
  • Verlängerung der Fristen: Die derzeitigen Fünfjahresfristen in den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes sollen auf zehn bzw. 15 Jahre verlängert werden. Bislang wird bspw. Grunderwerbsteuer erhoben, wenn mindestens 95 % der Anteile am Vermögen einer grundbesitzenden Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter übergehen.
  • Absenkung der 95 %-Grenze auf 90 %: Die relevante Beteiligungshöhe wird bei sämtlichen Ergänzungstatbeständen von mindestens 95 % auf mindestens 90 % der Anteile abgesenkt. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bleibt der gesamte Grundbesitzwert.

Am 14. Oktober 2019 fand die Sachverständigenanhörung des Finanzausschusses des Deutschen Bundestages statt. Die angehörten Verbände – darunter auch der ZIA – und Wissenschaftler kritisierten einhellig die durch die geplante Reform entstehenden Kollateralschäden. Sehen Sie hierzu auch unseren Steuerausschussvorsitzenden und Teilnehmer der Sachverständigenanhörung, Herrn Dr. Hans Volckert Volckens, im ZIA-Hauptstadtstudio.

Angedachte Regelungen aus Sicht des ZIA problematisch

Dass die Beteiligungsschwellen von 95 auf 90 Prozent herabgesetzt und die bisherigen Haltefristen von fünf auf zehn oder gar auf 15 Jahre verlängert werden sollen, ist aus steuersystematischen und rein praktischen Gründen nicht unproblematisch. Sollte hieran festgehalten werden, werden allein diese Regelungen bei den Steuerpflichtigen und der Finanzverwaltung insbesondere aufgrund der Komplexität der angedachten Übergangsregelungen zu erheblichem Mehraufwand führen.

Besondere Verwerfungen würden jedoch aus dem neuen Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften folgen. Im Ergebnis würde diese Regelung bedeuten, dass auch der Erwerb eines Kleinstanteils einer Kapitalgesellschaft auf Ebene der Gesellschaft Grunderwerbsteuer auslösen kann - und zwar auf das gesamte Immobilienvermögen der Gesellschaft. Dass der Erwerber gar keine relevante Beteiligungshöhe erlangt, soll hierbei keine Rolle spielen. Es ist nicht nachvollziehbar, was der Erwerb eines Kleinstanteils mit dem – in der Grunderwerbsteuer doch eigentlich maßgeblichen – Erwerb eines Grundstücks zu tun haben soll.

Aus Sicht des ZIA muss in der augenblicklichen Diskussion auf folgende Punkte hingewiesen werden:

  • Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer auf Grundstückserwerbe. Die Entscheidung des Gesetzgebers, unterhalb der ursprünglichen 100%-Beteiligungen auch Share Deals ab Beteiligungshöhen von 95% grunderwerbsteuerlich zu erfassen, stellt bereits jetzt eine nicht nachvollziehbare Ausweitung des Grunderwerbsteuerrechts dar. Darüber hinaus wurde die Steuerbemessungsgrundlage kontinuierlich ausgeweitet und mit der stetigen Anhebung der Steuersätze dafür gesorgt, dass die Belastung der (Immobilien-)Wirtschaft fortlaufend zugenommen hat. In der Folge hat sich das Steueraufkommen in den letzten zehn Jahren fast verdreifacht. Allein im Vergleich von 2017 zu 2018 ist das jährliche Grunderwerbsteueraufkommen um mehr als 7 % auf nunmehr 14 Mrd. Euro gestiegen.
  • Share Deals unterliegen schlichtweg nicht der Systematik des Grunderwerbsteuerrechts. Sie pauschal als Steuerschlupfloch zu bezeichnen, ist falsch. So stellen Share Deals beispielsweise auch einen Weg dar, mittelbare Beteiligung an Immobilien anzubieten. Auch bieten sie für die Marktakteure Vorteile, indem durch sie rechtliche Verpflichtungen zum Fortbetrieb der Immobilie (z. B. Betreiberverträge) auf den Erwerber übergehen. Daneben bestehen allerdings auch weitreichende Risiken, weil alle wirtschaftlichen, rechtlichen und sonstigen Risiken bzw. alle latenten Verbindlichkeiten aus der Vergangenheit übernommen werden. Dass Share Deals trotz Risiko auch wirtschaftlich attraktiv sind, liegt an den vielerorts stetig erhöhten Grunderwerbsteuersätzen. So haben bis auf Bayern und Sachsen, die bei dem bis 2006 für alle Länder geltenden Steuersatz von 3,5% geblieben sind, alle Länder den Steuersatz drastisch auf bis zu 6,5% erhöht, wodurch sich der Steuersatz von ursprünglich 2% bis 1997 mittlerweile mehr als verdreifacht hat. Die Motivation der Länder zur Erhöhung ist hierbei insbesondere in Fehlanreizen des Länderfinanzausgleichs begründet.
  • Die angedachten Verschärfungen sind aus gesetzessystematischer Sicht nicht zu rechtfertigen. Sie erzielen eine eindeutig überschießende Wirkung, wodurch im Ergebnis nicht nur die Immobilienwirtschaft, sondern alle Wirtschaftszweige betroffen sind; Konzernumstrukturierungen würden hierdurch immer weiter erschwert. Die geplanten Maßnahmen würden einen immensen Verwaltungsmehraufwand sowohl bei den Unternehmen als auch der Finanzverwaltung erzeugen. Neben der aus steuerlicher Sicht nicht nachvollziehbaren Absenkung der Beteiligungsgrenzen ist dabei insbesondere unklar, wie der neue Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften sowohl durch die Steuerpflichtigen als auch durch die Finanzverwaltung nachgehalten werden soll. Bei häufig vorkommenden komplexen Beteiligungsstrukturen besteht oftmals aus rechtlicher Sicht nicht mal der für die Sachverhaltsaufklärung erforderliche Auskunftsanspruch hinsichtlich der Anteilsübergänge. Ein Problem, das auch mit einer Börsenklausel nicht geheilt würde. Entsprechend ist mindestens diese Regelung aufgrund struktureller Vollzugsdefizite als verfassungswidrig einzustufen.
  • Die drohende zusätzliche grunderwerbsteuerliche Belastung, beispielsweise im Rahmen der Projektentwicklung, würde ferner kontraproduktiv bei dem Bemühen wirken, mehr Wohnraum zu schaffen und die Kosten zu senken. Investoren könnten sich aufgrund der zusätzlichen wirtschaftlichen Belastung gegen die Umsetzung von Projekten entscheiden (im Rahmen der Projektentwicklung von Immobilien kann die grunderwerbsteuerliche Belastung von ein und demselben Grundstück im Entwicklungsprozess aufgrund der doppelten Belastung derzeit bis zu 13% ausmachen). Mit Blick auf den dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum und die für die Stadtentwicklung wichtige Versorgung mit Wirtschaftsimmobilien wäre eine solche Entwicklung fatal. Bei einer Umsetzung des Projektes würde die das Grundstück nun gegebenenfalls doppelt belastende Grunderwerbsteuer am Ende vom Erwerber zu tragen sein. Gerade für Wirtschaftsimmobilien würde dies eine nicht geringe wirtschaftliche Belastung darstellen, da der Lebenszyklus von Wirtschaftsimmobilien stärker von Projektentwicklungen geprägt ist, wenn auf wirtschaftlich bedingte Nutzungsänderungen reagiert wird.
  • Beim Vergleich mit andern europäischen Ländern ist festzustellen, dass Deutschland bereits jetzt das dichteste Besteuerungsnetz an Tatbeständen hat, um Anteilstransfers und Anteilsvereinigungen grunderwerbsteuerlich zu erfassen. Mit der Umsetzung der Ausweitung der Besteuerungstatbestände würde Deutschland gegenüber anderen europäischen Ländern somit einen Sonderweg einschlagen, der Deutschland als Investitionsstandort unattraktiv machen würde. Viele europäische (Nachbar-)Länder erheben überhaupt keine Grunderwerbsteuer auf Anteilstransfers oder Anteilsvereinigungen. In Frankreich und den Niederlanden gibt es ein wesentlich einfacheres System, bei dem die Steuerbeträge wegen niedrigerer Steuerbemessungsgrundlagen und/oder Steuersätzen niedriger sind. Österreich beispielsweise erhebt 0,5% auf Share Deals und stellt Konzernsachverhalte steuerfrei.
  • Es gilt zu beachten, dass die ökonomische Attraktivität von Share Deals überhaupt erst durch die enorme Erhöhung der Steuersätze durch die Landesfinanzministerien selbst geschaffen wurde. Dass die Landesfinanzminister nun als ursprüngliche Verfasser dieser weitreichenden Regelungen das Grunderwerbsteuerrecht weiter verkomplizieren wollen, es sogar bis hin zu einer für die Praxis nicht mehr handhabbaren Komplexität steigern wollen – wobei weitreichende Kollateralschäden sowie verfassungswidrige Regelungen in Kauf genommen würden – ist besonders misslich. Vielmehr sollte geprüft werden, ob eine Reduzierung der Grunderwerbsteuersätze auf ein vernünftiges Maß und somit eine Senkung der Erwerbsnebenkosten für alle Marktteilnehmer ein sinnvollerer Weg wäre. Von einer solchen Senkung würden nicht nur Ersterwerber, sondern ausnahmslos alle Erwerber – und mittelbar auch Mieter – profitieren. Auch die Forderung nach Ausnahmetatbeständen für die Förderung von Ersterwerben, die das Grunderwerbsteuerrecht ebenfalls weiter verkomplizieren würden, würde somit obsolet. Eine selektive Bevorzugung – und erst recht Benachteiligung – einzelner Marktteilnehmer und auch Nutzungsklassen ist abzulehnen.
  • Laut Koalitionsvertrag will der Gesetzgeber bei der Reform der Share Deals eine effektive und rechtssichere gesetzliche Regelung umsetzen, um missbräuchliche Steuergestaltungen bei der Grunderwerbsteuer mittels Share Deals zu beenden. Bereits im öffentlichen Fachgespräch des Bauausschusses des Deutschen Bundestages im Februar 2019 wurde jedoch deutlich, dass es sich bei „Share Deal“-Transaktionen nicht um missbräuchliche Gestaltungen im rechtlichen Sinne handelt. Eine Pflicht zur Umsetzung dieser – alles andere als rechtssicheren und effektiven – Regelungen ergibt sich somit jedenfalls nicht aus dem Koalitionsvertrag.

(Weitergehende Ausführungen zu den vorstehenden Punkten finden Sie in unserem unten verlinkten Positionspapier)

Stand: 18. Oktober 2019

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Referent Steuerrecht

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