Grunderwerbsteuer-Reform und Share Deals

Der Finanzminister Hessens, Thomas Schäfer (CDU), hat Mitte des Jahres 2016 angekündigt, noch im Laufe des Jahres 2016 der Finanzministerkonferenz (FMK) eine Reform der Grunderwerbsteuer vorzuschlagen. Getrieben schien dieses Vorhaben durch die mediale Berichterstattung über ein angebliches „Steuerschlupfloch“ bei Share Deals.

Nach einem knapp zweijährigen Verfahren wurden am 21. Juni 2018 im Wege einer Pressemitteilung aus dem hessischen Finanzministerium u.a. folgende Maßnahmen als mehrheitlich bei der FMK beschlossen verkündet:

  • Schaffung eines neuen Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften: Nach derzeitiger Rechtslage werden Gesellschafterwechsel an grundbesitzenden Personengesellschaften in Höhe von mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren erfasst. Dabei muss kein Gesellschafter eine bestimmte Beteiligungsschwelle überschreiten. Diese Vorschrift soll auf Anteilseignerwechsel an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften ausgedehnt und die Quote auf 90% herabgesetzt werden. Die Maßnahme hat zum Ziel, Share Deals dadurch zu erschweren, dass ein Altgesellschafter in nennenswertem Umfang beteiligt bleiben muss. Ein kompletter Erwerb durch einen Investor und seinen „mitgebrachten“ Co-Investor ist dann nicht mehr möglich.
  • Verlängerung der Fristen von 5 auf 10 Jahre: Die derzeitigen Fünfjahresfristen in den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes sollen auf zehn Jahre verlängert werden. Bislang wird bspw. Grunderwerbsteuer erhoben, wenn mindestens 95 % der Anteile am Vermögen einer grundbesitzenden Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Bisher waren bestimmte Share Deals derart ausgestaltet, dass in einem ersten Schritt 94,9 % der Anteile am Vermögen der Personengesellschaft auf einen neuen Gesellschafter übergegangen sind und erst nach Ablauf von fünf Jahren die restlichen 5,1 % auf diesen Gesellschafter übertragen wurden. Nach der Verlängerung sämtlicher Fünfjahresfristen auf 10 Jahre dürfen die restlichen 5,1 % erst nach Ablauf von 10 Jahren auf diesen neuen Gesellschafter übertragen werden. Die Verlängerung der Frist auf 10 Jahre erschwert folglich u.a. solche Gestaltungen. Die Gesellschaften sind zudem innerhalb der Frist an die getroffenen Dispositionen gebunden und damit in ihrem unternehmerischen Handeln eingeschränkt.
  • Absenkung der 95 %-Grenze auf 90 %: Die relevante Beteiligungshöhe wird bei sämtlichen Ergänzungstatbeständen von mindestens 95 % auf mindestens 90 % der Anteile abgesenkt. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bleibt der gesamte Grundbesitzwert.

Die FMK hat die Steuerabteilungsleiter des Bundes- und der Länderfinanzministerien gebeten, für die beschlossenen Vorschläge kurzfristig Gesetzestexte zu formulieren. Auf der FMK am 29. November 2018 wurden diese Gesetzesvorschläge beschlossen, wobei es sich dem Vernehmen nach insbesondere um die obenstehenden Maßnahmen handelt. In einem nächsten Schritt soll das Bundesfinanzministerium die beschlossenen Gesetzestexte in das Gesetzgebungsverfahren des Bundes einbringen.

Aus Sicht des ZIA muss in der augenblicklichen Diskussion auf folgende Punkte hingewiesen werden:

  • Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer auf Grundstückserwerbe. Die Entscheidung des Gesetzgebers, unterhalb der ursprünglichen 100%-Beteiligungen auch Share Deals ab Beteiligungshöhen von 95% grunderwerbsteuerlich zu erfassen, stellt bereits jetzt eine nicht nachvollziehbare Ausweitung des Grunderwerbsteuerrechts dar. Darüber hinaus wurde die Steuerbemessungsgrundlage kontinuierlich ausgeweitet und mit der stetigen Anhebung der Steuersätze dafür gesorgt, dass die Belastung der (Immobilien-)Wirtschaft fortlaufend zugenommen hat. In der Folge hat sich das Steueraufkommen in den letzten zehn Jahren fast verdreifacht. Allein im Vergleich von 2017 zu 2018 ist das jährliche Grunderwerbsteueraufkommen um mehr als 7 % auf nunmehr 14 Mrd. Euro gestiegen.
  • Share Deals unterliegen schlichtweg nicht der Systematik des Grunderwerbsteuerrechts. Sie als Steuerschlupfloch zu bezeichnen, ist falsch. So stellen Share Deals beispielsweise auch einen Weg dar, mittelbare Beteiligung an Immobilien anzubieten. Auch bieten sie für die Marktakteure Vorteile, indem durch sie rechtliche Verpflichtungen zum Fortbetrieb der Immobilie (z. B. Betreiberverträge) auf den Erwerber übergehen. Daneben bestehen allerdings auch weitreichende Risiken, weil alle wirtschaftlichen, rechtlichen und sonstigen Risiken bzw. alle latenten Verbindlichkeiten aus der Vergangenheit übernommen werden. Dass Share Deals trotz Risiko auch wirtschaftlich attraktiv sind, liegt an den vielerorts stetig erhöhten Grunderwerbsteuersätzen. So haben bis auf Bayern und Sachsen, die bei dem bis 2006 für alle Länder geltenden Steuersatz von 3,5% geblieben sind, alle Länder den Steuersatz drastisch auf bis zu 6,5% erhöht, wodurch sich der Steuersatz von ursprünglich 2% bis 1997 mittlerweile mehr als verdreifacht hat. Die Motivation der Länder zur Erhöhung ist hierbei insbesondere in Fehlanreizen des Länderfinanzausgleichs begründet.
  • Die angedachten Verschärfungen sind aus gesetzessystematischer Sicht nicht zu rechtfertigen. Sie erzielen eine eindeutig überschießende Wirkung, wodurch im Ergebnis nicht nur die Immobilienwirtschaft, sondern alle Wirtschaftszweige betroffen sind; Konzernumstrukturierungen würden hierdurch immer weiter erschwert. Die geplanten Maßnahmen würden einen immensen Verwaltungsmehraufwand sowohl bei den Unternehmen als auch der Finanzverwaltung erzeugen. Neben der aus steuerlicher Sicht nicht nachvollziehbaren Absenkung der Beteiligungsgrenzen ist dabei insbesondere unklar, wie dabei der neue Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften nachgehalten werden soll. Entsprechend ist mindestens diese Regelung aufgrund struktureller Vollzugsdefizite als verfassungswidrig einzustufen.
  • Die drohende zusätzliche grunderwerbsteuerliche Belastung, beispielsweise im Rahmen der Projektentwicklung, würde ferner kontraproduktiv bei dem Bemühen wirken, mehr Wohnraum zu schaffen und die Kosten zu senken. Investoren könnten sich aufgrund der zusätzlichen wirtschaftlichen Belastung (im Rahmen der Projektentwicklung von Immobilien kann die grunderwerbsteuerliche Belastung von ein und demselben Grundstück im Entwicklungsprozess aufgrund der doppelten Belastung derzeit bis zu 13% ausmachen) gegen die Umsetzung von Projekten entscheiden. Mit Blick auf den dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum und die für die Stadtentwicklung wichtige Versorgung mit Wirtschaftsimmobilien wäre eine solche Entwicklung fatal. Bei einer Umsetzung des Projektes würde die das Grundstück nun gegebenenfalls doppelt belastende Grunderwerbsteuer am Ende vom Erwerber zu tragen sein. Gerade für Wirtschaftsimmobilien würde dies eine nicht geringe wirtschaftliche Belastung darstellen, da der Lebenszyklus von Wirtschaftsimmobilien stärker von Projektentwicklungen geprägt ist, wenn auf wirtschaftlich bedingte Nutzungsänderungen reagiert wird.
  • Beim Vergleich mit andern europäischen Ländern ist festzustellen, dass Deutschland bereits jetzt das dichteste Besteuerungsnetz an Tatbeständen hat, um Anteilstransfers und Anteilsvereinigungen grunderwerbsteuerlich zu erfassen. Mit der Umsetzung der Ausweitung der Besteuerungstatbestände würde Deutschland gegenüber anderen europäischen Ländern somit einen Sonderweg einschlagen, der Deutschland als Investitionsstandort unattraktiv machen würde. Viele europäische (Nachbar-)Länder erheben überhaupt keine Grunderwerbsteuer auf Anteilstransfers oder Anteilsvereinigungen. In Frankreich und den Niederlanden gibt es ein wesentlich einfacheres System, bei dem die Steuerbeträge wegen niedrigerer Steuerbemessungsgrundlagen und/oder Steuersätzen niedriger sind. Österreich beispielsweise erhebt 0,5% auf Share Deals und stellt Konzernsachverhalte steuerfrei.
  • Es gilt zu beachten, dass die ökonomische Attraktivität von Share Deals überhaupt erst durch die enorme Erhöhung der Steuersätze durch die Landesfinanzministerien selbst geschaffen wurde. Dass genau diese Landesfinanzminister nun mit weitreichenden Regelungsvorschlägen das Grunderwerbsteuerrecht weiter verkomplizieren wollen, es sogar bis hin zu einer für die Praxis nicht mehr handhabbaren Komplexität steigern wollen, wobei weitreichende Kollateralschäden sowie verfassungswidrige Regelungen in Kauf genommen würden, ist besonders misslich.
  • Im Lichte dieser Entwicklungen sollte in der politischen Diskussion dementsprechend vermieden werden, den Erwerb einer Eigentumswohnung mit unternehmerisch nach dem Aktiengesetz zu führenden Immobilien- oder Industriekonzernen, die Grundbesitz – egal in welcher Besitzform – zu Ertrags- oder Produktionszwecken erwerben, gleichzusetzen. Dies stellt einen untauglichen Versuch des Vergleichs völlig unterschiedlicher Sachverhalte dar.
  • Vielmehr sollte geprüft werden, ob eine Reduzierung der Grunderwerbsteuersätze auf ein vernünftiges Maß und somit eine Senkung der Erwerbsnebenkosten für alle Marktteilnehmer ein sinnvollerer Weg wäre. Von einer solchen Senkung würden nicht nur Ersterwerber, sondern ausnahmslos alle Erwerber – und mittelbar auch Mieter – profitieren. Auch die Forderung nach Ausnahmetatbeständen für die Förderung von Ersterwerben, die das Grunderwerbsteuerrecht ebenfalls weiter verkomplizieren würden, würde somit obsolet. Eine selektive Bevorzugung – und erst recht Benachteiligung – einzelner Marktteilnehmer und auch Nutzungsklassen ist abzulehnen.

(Weitergehende Ausführungen zu den vorstehenden Punkten finden Sie in unserem unten verlinkten Positionspapier vom 22. Januar 2019.)

Stand: 7. Februar 2019

Kontakt

Torsten Labetzki

Abteilungsleiter Steuern

Tel.: +49 30 2021 585 13