Grundsteuer: Umlagefähigkeit

In der Diskussion um die Reform der Grundsteuer wurden Stimmen laut, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer abzuschaffen. Der Eigentümer kann im Rahmen der Vermietung die auf die Mietsache entfal­lende Grundsteuer nach § 2 Ziffer 1 Betriebskos­ten Verordnung (BetrKV) auf den Mieter umle­gen. Durch das jetzt diskutierte Verbot soll diese Möglichkeit versagt werden.

Die wohl dahinterstehende Überlegung, die Mieten nicht durch die Grundsteuer weiter zu belasten, wäre hierdurch jedoch nicht zu erreichen. Vielmehr würden hierdurch dem dringend benötigten Neubau und etwaigen Modernisierungsvorhaben die finanziellen Mittel entzogen beziehungsweise das Wohnen teurer gemacht. Denn durch eine Abschaffung wäre die wirtschaftliche Belastung der Grundsteuer nicht aus der Welt. Zwei mögliche Folgeszenarien würden sich ergeben:

In dem einen Fall könnte der Vermieter die Kaltmiete noch erhöhen, um die vorher nicht existente neue wirtschaftliche Belastung aufzufangen. Möglicherweise ist dies nicht kurzfristig möglich, mittel- und langfristig aber wird die wirtschaftliche Belastung aus der Grundsteuer in der Kalkulation berücksichtigt und somit in die Kaltmiete eingepreist. Durch die Berücksichtigung der wirtschaftlichen Mehrbelastung bei der Bemessung der Kaltmiete würde auch ein Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete folgen. Im Ergebnis würden die Mieten steigen.

In dem anderen Fall könnte der Vermieter die zusätzliche Belastung nicht in der Kalt-miete berücksichtigen, weil ihm dies durch die Regelungen der Mietpreisbremse verwehrt würde. Wenn allerdings die Belastungen für Vermieter steigen, kann weniger investiert werden, etwa in energetische Modernisierungen oder insgesamt in den dringend benötigten Neubau, der wiederum eine mietpreisdämpfende Wirkung hätte.

Durch eine Streichung der Umlagefähigkeit würde somit das angestrebte politische Ziel nicht erreicht. In beiden Fällen würde das Umlageverbot nicht dazu führen, dass sich das Angebot für die Mieter verbessert oder erhöht. Vielmehr ist es zwingend, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf den Mieter beizubehalten. Will man Mieter in Ballungszentren, in denen die Mieten bereits relativ hoch sind, vor weiteren durch die Grundsteuer induzierten Mietsteigerungen schützen, wäre eine wertunabhängige flächenorientierte Grundsteuer allemal der Abschaffung der Umlagefähigkeit vorzuziehen. (Vgl. Feld / Hirsch, Zur Grundsteuerreform, Freiburger Diskussionspapiere zur Ordnungsökonomik, 19/1, S. 11.) 

Abgesehen von der verfehlten Wirkung würden durch eine Abschaffung der Umlagefähigkeit auch verfassungsrechtliche Grenzen verletzt. Die Abschaffung der Umlagefähigkeit wäre ein weitreichender Eingriff in die Eigentumsrechte. Die Eigentumsfreiheit garantiert die Möglichkeit, Wohnraum nach den eigenen Vorstellungen zu nutzen – dazu zählt im Sinne der Vertragsfreiheit auch die Vermietung des Eigentums. Hiermit verbunden ist letztlich auch die Umlegung der Grundsteuer auf die Mieter. Die Grenzen der Eigentümer- und Vertragsfreiheit zwischen Mieter und Vermieter müssen gewahrt bleiben. (Kirchhof, Die Reform der Grundsteuer und das Maß des Grundgesetzes, Vorläufige Ergebnisse eines Gutachtens, Januar 2019, S. 19.)

Nicht zuletzt sollte die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auch erhalten bleiben, um den Charakter einer Vermögensteuer zu vermeiden.

Stand: 6. März 2019

Kontakt

Torsten Labetzki

Abteilungsleiter Steuern

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