Mietrechtsanpassungsgesetz

Im Juli 2018 hat das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz den Gesetzentwurf für das Mietrechtsanpassungsgesetz vorgelegt, das sogenannte Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache.

Laut Angaben des Ministeriums sollen Mieter in Zukunft aufgrund einer neuen vorvertraglichen Auskunftsverpflichtung des Vermieters bereits bei Begründung des Mietverhältnisses erfahren, ob der Vermieter sich auf eine über der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn liegende Vormiete beruft bzw. später berufen kann. Der Umlagesatz, mit dem der Vermieter die Kosten einer Modernisierung an die Mieter weitergeben kann, sei seit dem Jahr 1978 unverändert. Der Entwurf sehe vor, den Umlagesatz in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (sog. Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze) für die Dauer von zunächst fünf Jahren von 11 auf 8 Prozent abzusenken.

In dem Entwurf finden sich nachvollziehbare Ansätze, die auch von der Immobilienwirtschaft unterstützt werden. An anderen Stellen treten Risiken für die wirtschaftliche Entwicklung des Wohnungssektors insbesondere in angespannten Märkten auf.

Auskunftspflicht des Vermieters hinsichtlich der Vormiete

So wird etwa die Neuregelung des § 556 Abs.1a BGB-E, wonach der Vermieter unaufgefordert, in Textform Auskunft über die Höhe der Vormiete geben muss und sich ansonsten nicht auf die Wirksamkeit der höheren Miete berufen kann, den Verhältnissen auf dem Wohnungsmarkt nicht gerecht. Nach einer Studie des IW Köln werden 60 % aller Wohnungen in Deutschland von privaten Kleinvermietern auf dem Markt angeboten, so dass diese Regelung nicht als angemessener Interessenausgleich angesehen werden kann.

Dem privaten Vermieter wird hier nicht nur die Beweislast dafür auferlegt, dass er eine entsprechende Auskunft gegeben hat auferlegt, sondern er trägt darüber hinaus das volle wirtschaftliche Risiko. Für den Fall, dass die Auskunft (auch nur fahrlässig) nicht erteilt wurde, wird auch der Kleinvermieter auf die geringere Miete verwiesen und sieht sich möglicherweise noch nach Jahren Rückforderungsansprüchen des Mieters ausgesetzt.

Ein derartiges Risiko kann die Wirtschaftlichkeit der Vermietung für kleine Vermieter insgesamt in Frage stellen und im zweiten Schritt möglicherweise auch zu weiteren Konzentrationseffekten auf dem Wohnungsmarkt führen.

Die Auskunftspflichten des Vermieters, insbesondere die Auskunftspflicht hinsichtlich der Vormiete sind nach der geänderten Vorschrift in Textform (§ 126 b BGB) zu erfüllen.

Der Vermieter trägt danach auch die Beweislast für den Zugang der Erklärung beim Mieter. Es liegt daher auch insoweit eine einseitige Risikoverteilung zu Lasten des Vermieters vor.

Konflikt mit datenschutzrechtlichen Vorgaben

Unklar ist weiterhin, ob und wie die vorgesehene Auskunftspflicht mit den Regelungen der Datenschutzgrundverordnung vereinbar ist. Nach derzeitiger Einschätzung ist davon auszugehen, dass Verstöße des Vermieters gegen die Datenschutzgrundverordnung nicht ausgeschlossen werden können. Der Vermieter ist somit dem Risiko ausgesetzt, möglicherweise gegen datenschutzrechtliche Bestimmungen verstoßen zu müssen, um den Vorgaben des § 556 Abs.1a BGB-E zu entsprechen.

Einfache Rüge der Miethöhe

Anders als bisher soll künftig auch schon die einfache Rüge der Miethöhe ausreichen, um einen möglichen Rückforderungsanspruch des Mieters begründen zu können. Danach würde auch eine Rüge des Mieters „ins Blaue“ hinein genügen, um ihm eine Rechtsposition zu verleihen, die es ihm ermöglicht auch noch Jahre später Rückforderungen gegen den Vermieter geltend zu machen.

Der Vermieter kann dem nur entgehen, indem er die Begründetheit der vereinbarten Miete umfangreich darlegt oder diese gerichtlich feststellen lässt. Im Ergebnis würde die Regelung daher zu einer Verringerung der Rechtssicherheit, des Rechtsfriedens und zu einer Mehrbelastung der Justiz führen.

Obergrenze für Mieterhöhungen von 3,- € /m² monatlich bei Modernisierungen

Die vorgesehene Beschränkung der Mieterhöhungsmöglichkeiten auf 3,-€/m² monatlich bei Modernisierungen ist in mehrfacher Hinsicht problematisch. Grundsätzlich steht der ZIA auf dem Standpunkt, dass feste Beträge nicht Teil gesetzlicher Regelungen sein sollten. Die in der Entwurfsbegründung geäußerte Ansicht, dass die Kappungsgrenze so gewählt wurde, dass die meisten Modernisierungen noch möglich sind, ohne diese zu tangieren, ist derzeit möglicherweise richtig. Diese Grenze ist jedoch keiner Wertsicherung unterworfen, so dass Inflationserscheinungen nicht kompensiert werden können. Gerade die Baupreise waren in den letzten Jahren Gegenstand erheblicher Steigerungen, so dass niemand sagen kann, ob die gewählte Begrenzung von 3,- €/m²  in einigen Jahren noch ausreichen wird, um dem Vermieter auch grundsätzliche Modernisierungen zu ermöglichen. Es ist dabei nicht zu erwarten, dass die neu eingeführte Kappungsgrenze bereits nach wenigen Jahren entsprechend angepasst wird, vielmehr wird das Inflationsrisiko einseitig auf den Vermieter verlagert.

Regelungen zum gezielten Herausmodernisieren

Die im Referentenentwurf getroffenen Regelungen zum gezielten Herausmodernisieren sind aus Sicht des ZIA in mehrfacher Hinsicht problematisch.

Die geplante Regelung stellt eine widerlegliche Vermutung dahingehend auf, dass die Ankündigung einer baulichen Veränderung dann in der Absicht erfolgte „den Mieter zur Kündigung oder Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen“, wenn mit der baulichen Veränderung nicht innerhalb von zwölf Monaten begonnen wird.

Die Regelung ist aus Sicht des ZIA in mehrfacher Hinsicht problematisch. Die 12-Monatsfrist wird in der Begründung nicht näher erläutert. Im Hinblick auf die angespannte Marktsituation bei Bau- und Handwerksunternehmen wird diese Frist aus Sicht des ZIA als zu kurz angesehen. Dies gilt umso mehr, als der Vermieter bei vielen grundsätzlichen Baumaßnahmen, wie Dach- oder Fassadenerneuerung, Anbringung von Wärmedämmung usw. auf ein bestimmtes, jahreszeitliches Zeitfenster beschränkt ist. Im Zusammenspiel mit den derzeit knappen Ressourcen der Bauwirtschaft und des Handwerks ist es nicht in jedem Fall gewährleistet, dass die entsprechenden Maßnahmen auch in jedem Fall innerhalb der 12-Monatsfrist durchgeführt werden können.

Zwar handelt es sich um eine widerlegbare Vermutung, die dann nicht gilt, wenn der Vermieter die Verzögerung des Baubeginns nicht zu vertreten hat. Allerdings obliegt ihm dafür die Darlegungs- und Beweislast. Der Vermieter muss also schon während der Vorbereitung der Baumaßnahme eine entsprechende Dokumentation (Mail-, Schriftverkehr etc.) anlegen, um sich im Streitfall entlasten zu können. Dies ist aus Sicht des ZIA nicht sachgerecht und überspannt die Anforderungen an den Vermieter.

Der Entwurf zur Änderung des Wirtschaftsstrafgesetzes enthält keine Legaldefinition, was unter dem „gezielten Herausmodernisieren“ zu verstehen ist. Es bleibt vielmehr bei einem politischen Kampfbegriff aus dem Koalitionsvertrag, der an keiner Stelle näher definiert wird, aber gleichwohl rechtlich umgesetzt werden soll. Die diesbezüglichen Regelungen des Gesetzentwurfs enthalten in ihrer gegenwärtigen Fassung verschiedene Sachverhaltsvarianten, die für sich genommen möglicherweise Teil eines gezielten Herausmodernisierens sein können, die den Vorgang jedoch nicht vollständig erfassen.

Insgesamt sollte an dieser Stelle des Gesetzgebungsverfahrens der aus Sicht des Gesetzgebers unerwünschte Tatbestand präzise gefasst und definiert werden, ehe entsprechende Ordnungswidrigkeitsbestimmungen erlassen werden.

 

Stand: 15. August 2018

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Christian Krüger

Senior Referent Recht

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