Sonder-AfA und Mieterstrom

Um neue Anreize für den Mietwohnungsneubau zu schaffen, hat der Gesetzgeber eine steuerliche Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau ("Sonder-AfA") eingeführt. Damit wurde eine Idee der letzten Legislaturperiode neu aufgegriffen und nun verwirklicht. Zudem wurde im Rahmen dieses Gesetzgebungsverfahrens eine Steuerbefreiung für Mieterstrom eingeführt – allerdings nur für Wohnungsgenossenschaften und -vereine.

Das Gesetz wurde am 8. August 2019 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht, womit es am 9. August 2019 in Kraft getreten ist.

Grundsätzlich begrüßen wir die Bestrebungen des Gesetzgebers, der bestehenden Problematik steigender Mieten mit verstärktem Wohnungsneubau zu begegnen und auch die steuerlichen Rahmenbedingungen an die Herausforderungen der notwendigen Klimapolitik anzupassen. Aus der nun in § 7b EStG geregelten Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau und aus den Regelungen zum Mieterstrom ergeben sich aus Sicht des ZIA jedoch folgende Anmerkungen und auch ein Anpassungsbedarf:

Sonderabschreibung

Das Gesetz beinhaltet mit der Einführung des § 7b EStG eine bis einschließlich des Veranlagungszeitraums 2026 befristete Sonderabschreibung in Höhe von fünf Prozent pro Jahr und insgesamt maximal 20 Prozent innerhalb eines Zeitraums von vier Jahren. Die Sonderabschreibung wird zusätzlich zur regulären Abschreibung gewährt. Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist unter anderem, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten EUR 3.000 je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Außerdem muss die Wohnung im Jahr der Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Zu den Voraussetzungen im Einzelnen verweisen wir auf den unten verlinkten Gesetzestext.

Unseres Erachtens ist die vorgesehene Deckelung der Anschaffungs- und Herstellungskosten bei 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu niedrig bemessen. Insbesondere mit Blick auf die künftig eher steigenden Bau- und Erwerbsnebenkosten erscheint die gewählte Höhe schwer einzuhalten. Hier sollte der Gesetzgeber nachbessern, damit die Begünstigung insbesondere auch in teuren Metropolregionen – in denen der Mangel in erster Linie besteht – tatsächlich in Anspruch genommen werden kann.

Nicht klar geregelt ist zudem die Berechnung des Steuervorteils aus der Sonderabschreibung, welcher nach der De-minimis-Verordnung in drei Veranlagungszeiträumen maximal 200.000 Euro betragen darf. Auch hier muss der Gesetzgeber oder die Finanzverwaltung Klarheit für den Steuerpflichtigen schaffen, damit verlässlich im Voraus bestimmt werden kann, ob die De-minimis-Regelung greift.

Mieterstrom

Neben der Sonder-AfA wird durch das Gesetz im Wege der Erweiterung des § 5 Absatz 1 Nummer 10 KStG der Betrieb von Mieterstromanlagen begünstigt – allerdings nur für Wohnungsgenossenschaften und -vereine. Zumindest für diese Marktteilnehmer wird jetzt ein körperschaftsteuerliches Problem gelöst, weil sie nun bis zu 20 Prozent der gesamten Umsätze mit Einnahmen aus dem Betrieb von Solaranlagen erzielen können, ohne dass dadurch die Körperschaftsteuerbefreiung gefährdet wird.

Es ist nicht nachvollziehbar, warum eine steuerliche Privilegierung von Mieterstrom nur für Wohnungsgenossenschaften und -vereine gelten soll. Sofern Mieterstrommodelle zur Energiewende beitragen sollen, müssen diese auch für andere Immobilienunternehmen – und auch alle Nutzungsklassen – anwendbar sein, sodass die steuerlichen Regelungen auch für andere Marktteilnehmer angepasst werden müssen. Insbesondere sollten die aus dem Betrieb einer Photovoltaik-Anlage resultierenden Einnahmen (Mieterstrom) für Zwecke der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung als unschädliche Nebengeschäfte qualifiziert werden. Denn solche Anlagen sind im Hinblick auf den Erfolg der Energiewende ein notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Grundstücksverwaltung und -nutzung. In diesem Zusammenhang sollte die steuerliche Berücksichtigung des Mieterstroms auch technikoffen ausgestaltet werden.

Der ZIA fordert, dass die Begünstigung für Mieterstrommodelle sowohl im Bereich der gesamten Immobilienwirtschaft als auch technikoffen eingeführt werden muss, damit ein spürbarer Beitrag zur Energiewende geleistet werden kann.

Lineare Abschreibung

Zur Steigerung der nutzungsklassenübergreifenden Bautätigkeit sollten die Abschreibungsmöglichkeiten insgesamt verbessert werden. Durch den technischen Fortschritt und die gestiegenen energetischen Anforderungen nimmt der Anteil der langlebigen Rohbau-Bestandteile eines Gebäudes tendenziell ab und der Anteil kurzlebiger Gebäudebestandteile wird sich tendenziell weiter erhöhen. Zur steuerrechtlich gerechten Abbildung des tatsächlichen Werteverzehrs und zur Abschaffung von Investitionshindernissen regen wir dementsprechend eine Erhöhung des Abschreibungssatzes um mindestens einen Prozentpunkt – und eine damit einhergehende Verkürzung der Abschreibungszeiträume – an.

Stand: 15. August 2019

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