Studie: Die Rolle der öffentlichen Hand in der immobilienwirtschaftlichen Transformation deutscher Unternehmen

Bei der Bewältigung des Strukturwandels in Deutschland und der damit einhergehenden notwendigen immobilienwirtschaftlichen Transformation der Unternehmen in Deutschland besteht erheblicher Verbesserungsbedarf in der Zusammenarbeit mit der öffentlichen Hand. Insbesondere die Anpassung der immobiliaren Betriebsmittel der Unternehmen an die veränderten Herausforderungen zukünftiger Arbeitswelten – die immobilienwirtschaftliche Transformation – hat noch nicht im ausreichenden Umfang stattgefunden.

Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie von Prof. Dr. Andreas Pfnür, Leiter des Fachgebiets Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre an der Technischen Universität Darmstadt. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Potenziale einer effektiveren Rolle der öffentlichen Hand in der immobilienwirtschaftlichen Transformation in Deutschland ganz erheblich sind und derzeit im Tagesgeschäft von Politik und Verwaltung noch nicht entsprechend adressiert werden. Die Folgen sind weitreichend. Über bau- und immobilienwirtschaftliche Ineffizienzen hinaus zeigen die Studienergebnisse eine maßgebliche Beeinträchtigung der Verfolgung wirtschaftlicher, ökologischer und sozialer Ziele der Unternehmen, die in die Regionen und die gesamte Gesellschaft ausstrahlen. Auch wenn explizit in dieser Befragung nur zu der immobilienwirtschaftlichen Transformation der Unternehmen gefragt wurde, unterstreichen die Ergebnisse sehr eindrucksvoll die These, dass der Strukturwandel von Wirtschaft und Gesellschaft in seiner Effektivität insgesamt sehr stark von der Bewältigung der hier gezeigten bau- und immobilienwirtschaftlichen Probleme in der Zusammenarbeit mit der öffentlichen Hand abhängt.

Warum diese Studie?

Anlass: Vielfältiger Strukturwandel verändert Arbeitswelten
Die Megatrends des sozio-demografischen Wandels, der Urbanisierung, der Digitalisierung, der Globalisierung und des wachsenden Umweltbewusstseins verändern die Arbeitswelten in Deutschland als Ganzes und die Wettbewerbsposition von Unternehmen derzeit in einem historischen Ausmaß. Beschleunigt wird dieser Wandel durch die COVID-19-Pandemie, die wie ein Katalysator die bestehenden Trends des Strukturwandels verstärkt.

Massiver Anpassungsdruck auf Bau- und Immobilienwirtschaft: Immobilienwirtschaftliche Transformation
Notwendige Voraussetzung für die effektive Bewältigung dieses Strukturwandels ist die immobilienwirtschaftliche Transformation der Unternehmen in Deutschland. Darunter verstanden wird die Anpassung der immobiliaren Betriebsmittel der Unternehmen an die veränderten Herausforderungen der zukünftigen Arbeitswelten.

Immobilienwirtschaftliche Transformation als Gemeinschaftsaufgabe von Unternehmen und öffentlicher Hand
Immobilienprojekte sind oft Projektionsfläche der vielfältigen Interaktionen zwischen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft, weit über die Bau- und Immobilienthemen im engeren Sinne hinaus. Die Prozesse der Bau- und Immobilienprojekte der Unternehmen sind tief integriert in die regionale Entwicklungszusammenarbeit in der Regionalwirtschaft, insbesondere an Arbeitsmärkten, in Stadtentwicklungsprozessen und nicht zuletzt auch in fiskalischer Hinsicht. Entsprechend sensibel ist das Verhältnis der Parteien in der Zusammenarbeit bei Bau- und Immobilienprojekten.

Grundsätzlich sollte die Initiative für die immobilienwirtschaftliche Transformation von den Unternehmen selber ausgehen. Die ZIA-CREM-Studie 2019 (Pfnür 2019) zeigt, dass dieser Prozess ist in Deutschland bislang bei Weitem noch nicht im notwendigen Umfang vorangekommen ist. Die Unternehmen selbst legen bislang zu geringe Priorität auf den Umbau ihrer Immobilienbestände. Immobilienwirtschaftliche Anpassungen sind allerdings der Studie zufolge die zentrale Voraussetzung für den Erhalt und den Ausbau der Wettbewerbsfähigkeit der Unternehmen und der Regionen im Standortwettbewerb. Hier kommt die öffentliche Hand ins Spiel.

Öffentliche Hand als zentraler Akteur der immobilienwirtschaftlichen Transformation
Der Grund für die schleppende Umsetzung der immobilienwirtschaftlichen Transformation der betrieblichen Immobilienbestände in der deutschen Volkswirtschaft liegt nicht nur in den Unternehmen selbst. Gerade Immobilienprojekte finden an der Schnittstelle zwischen den Unternehmen und der öffentlichen Hand statt. Die öffentliche Hand ist in der Zur-Verfügung-Stellung von Grundstücken sowie den Planungs- und Genehmigungsverfahren zentraler Akteur aller größeren Bau- und Immobilienvorhaben der Unternehmen. Den Ergebnissen der ZIA-CREM-Studie 2019 zufolge hat die öffentliche Hand nicht nur großen Anteil an der effizienten Umsetzung ihrer immobilienwirtschaftlichen Transformation, die reibungslose Kooperation ist vielmehr auch eine der höchsten Hürden der immobilienwirtschaftlichen Transformation der Unternehmen.

Kernergebnisse der Unternehmensbefragung im Zuge der ZIA-CREM-Studie 2020

Immobilienbeständen der Unternehmen steht Runderneuerung bevor. Deutsche Städte und Gemeinden verändern ihr Gesicht.

Volumenmäßig planen die Unternehmen in Deutschland im Zuge der immobilienwirtschaftlichen Transformation knapp zwei Drittel der von ihnen genutzten Flächenbestände in den nächsten 10 Jahren an die veränderten Arbeitswelten anzupassen, 38,8% der Flächen davon durch eigene Projektentwicklungsmaßnahmen. Nicht nur die gebaute Umwelt der Unternehmen, sondern auch die deutschen Städte und Gemeinden werden sich durch die Anpassung der betrieblichen Immobilien an die Nutzungserfordernisse neuer Arbeitswelten in einem seit dem Zweiten Weltkrieg nicht mehr erlebten Ausmaß verändern.

Window of Opportunity öffnet sich: Aktive immobilienwirtschaftliche Transformati-on bietet für den Großteil der Unternehmen und Regionen massive Potenziale zur Optimierung der wirtschaftlichen, ökologischen und sozialen Nachhaltigkeit.

Derzeit wird in der Zusammenarbeit mit der öffentlichen Hand aus Sicht der Unternehmen auf nahezu geschlossener Front der Unternehmen über Größen, Branchen und Regionen ein ganz erhebliches Verbesserungspotenzial erkannt. Nach einhelliger Einschätzung der Unternehmen könnte eine deutlich verbesserte Zusammenarbeit mit der öffentlichen Hand die nachhaltige Entwicklung von Wirtschaft und Gesellschaft in den Regionen erheblich effektiver gestalten. So sehen …

  • 80% der Unternehmen erhebliche Potenziale in ihrer Fähigkeit zum wirtschaftlichen Strukturwandel und damit der Erhöhung der Wettbewerbsfähigkeit.
  • 61% der Unternehmen deutliche Effizienzsteigerungspotenziale ihrer Investitionen in die ökologische Nachhaltigkeit. Trotz hoher politischer Priorität könnte derzeit insbesondere die Energiewende in den Unternehmen auf breiter Front durch eine verbesserte Zusammenarbeit mit der öffentlichen Hand effektiver vorankommen.
  • 77% der Unternehmen deutliches Verbesserungspotenzial im Hinblick auf ihre Investitionen in die Lebens- und Arbeitswelten der Standorte und damit die soziale Nachhaltigkeit der Regionen.

Die Ausschöpfung der Potenziale in der Zusammenarbeit zwischen Unternehmen und der öffentlichen Hand zur immobilienwirtschaftlichen Transformation der Unternehmen könnten somit auf breiter Front zentrale ökonomische, ökologische und soziale Nachhaltigkeitsziele der deutschen Volkswirtschaft maßgeblich voranbringen.

Vor allem die Unternehmen sind gefordert, aber auch die öffentliche Hand.

Die zentralen Ergebnisse der Studie zeigen, dass die Unternehmen, wenn sie dann in der Immobilientransformation erst einmal aktiv werden, vor großen Umsetzungsproblemen der konkreten Bau- und Immobilienprojekte stehen. Hier funktioniert offensichtlich die Zusammenarbeit mit der öffentlichen Hand oft nicht reibungslos.

  • So verzögern sich die Projekte durch Ineffizienzen im Planungs- und Genehmigungsprozess um durchschnittlich 20–25%. Bei durchschnittlichen Bauprojektlaufzeiten von 4–5 Jahren verzögern sich die Investitionen um ein Jahr.
  • Die Projekte verteuern sich zusätzlich bedingt durch Ineffizienzen im Planungs- und Genehmigungsprozess im Durchschnitt um 9,6%.
  • 9% der Bau- und Immobilienprojekte der Unternehmen werden aufgrund mangelnder Zusammenarbeit im Planungs- und Genehmigungsprozess ganz abgebrochen.
  • Darüber hinaus dürfte der Schaden an den Absatz- und Faktormärkten der Unternehmen aus der Verzögerung der in den Immobilien stattfindenden Kerngeschäftsinvestitionen und sonstiger Innovationsprojekte noch deutlich höher ausfallen. Schlimmstenfalls verschlechtert sich die Wettbewerbsposition der Unternehmen und der deutschen Volkswirtschaft.

Proaktive immobilienwirtschaftliche Transformation der Kommunen als wirksames Instrument der Standortpolitik.

Auch geben 86% der Unternehmen an, dass ihre Standortentscheidung durch die Rahmenbedingungen der Zusammenarbeit mit öffentlichen Stellen bei Bau- und Immobilienprojekten stark beeinflusst wird. Die Regionen können demzufolge durch effektivere Beiträge zur immobilienwirtschaftlichen Transformation der Unternehmen wertvolle Impulse zur Standortattraktivität geben.

Optimierungspotenzial liegt auf der Hand.

Konkret regen die befragten Unternehmen vor allem folgende Verbesserungen in der Zusammenarbeit mit der öffentlichen Hand an:

  • Rechtliche Grundlagen: 80% der Unternehmen halten das aktuelle Planungs- und Baurecht für nicht mehr zeitgemäß. Für 77% der Unternehmen gehen die Rechtsgrundlagen der Immobiliennutzung und des Immobilienbetriebs an den Notwendigkeiten moderner Arbeitswelten aufgrund von Veraltung vorbei. 75% der Unternehmen sehen im aktuellen Planungs- und Baurecht hohe Hürden im Einsatz innovativer Varianten der Immobilienbereitstellung wie Partnering-, „Space as a Service“- oder Lebenszyklusmodellen.
  • Verhalten der Mandatsträger: 70% der Unternehmen attestieren den Mandatsträgern in Politik und Verwaltung bislang fehlendes Bewusstsein für die Tragweite immobilienwirtschaftlicher Entscheidungen der Unternehmen sowie das Verständnis für Zusammenhänge zwischen den betrieblichen Immobilieninvestitionen und den Folgen für den Standort und die Region. 71% der Unternehmen spüren eine mangelnde Priorität ihrer Immobilienprojekte. Angesichts des bei Gewerbeimmobilienentwicklungen geringen Problemdrucks der jüngeren Vergangenheit ist verständlich, dass dieses Handlungsfeld der öffentlichen Hand aus dem Focus geraten ist. Offensichtlich muss sich da jetzt wieder einiges ändern.
  • Verwaltunsprozesse: Die Unternehmen sehen die Zusammenarbeit bei Bau- und Immobilienprojekten in keinem guten Licht. Konkret halten 79% der Unternehmen die Bearbeitung der bau- und immobilienwirtschaftlichen Anliegen im Schnitt für spürbar zu langsam. 88% beklagt das Fehlen der klaren Verortung von Verantwortung auf öffentlicher Seite. 77% der Unternehmen halten die Verteilung der Zuständigkeiten einzelner Stellen der öffentlichen Hand sowie deren Koordination für nicht hinreichend geklärt. 75% der Unternehmen sind mit der Transparenz der Verwaltung unzufrieden. 77% der Unternehmen beklagen mangelnde regionale Abstimmung benachbarter Gebietskörperschaften. 79% der Unternehmen attestieren den Planungs- und Genehmigungsprozessen fehlende Weitsicht und mangelndes langfristiges Denken.

Konkrete Ansatzpunkte für Reformen gibt’s genug.

Die Studienergebnisse zeigen nicht nur Handlungsfelder im Management der öffentlichen Hand mit offensichtlich erheblichem Reformpotenzial auf, sie geben auch konkrete Empfehlungen:

  • Nach Ansicht von 88% der Unternehmen würden „Single Window“-Prozesse mit einheitlichen Ansprechpartnern, die die Bearbeitung aufseiten der öffentlichen Hand koordinieren und möglicherweise auch verantworten, die oben dargestellten Probleme zu einem guten Teil beseitigen.
  • 63% der Unternehmen beklagen die Qualität der beidseitigen Kommunikation in Fragen des Bau- und Immobilienmanagements und sehen in einer bessere Zusammenarbeit erhebliches Potenzial. Dieses Ergebnis schärft noch einmal das Verständnis dafür, dass es in der immobilienwirtschaftlichen Transformation um beidseitig zwischen Unternehmen und öffentlicher Hand zu optimierende Prozesse geht, nicht nur um die Potenziale der öffentlichen Hand. Verbesserungspotenzial haben der vermehrte Einsatz „runder Tische“ zwischen allen Beteiligten, die sowohl projektbezogen als auch zum Zwecke langfristiger Planung mit anschließendem integrierten Flächenmanagement von Unternehmen und öffentlicher Hand eingesetzt werden können. Auch sind Landbanking-Ansätze der öffentlichen Hand ein vielversprechendes Mittel, flexibel von Unternehmen kurzfristig benötigte Flächen bereitzustellen.
  • Last but not least verspricht eine umfassende Digitalisierung der bau- und immobilienwirtschaftlichen Prozesse nach Ansicht von 100% der Interviewten, also der gesamten Stichprobe aller 56 befragten Unternehmen, ein hohes Effizienzsteigerungspotenzial.

Neben den klassischen Themen einer Aufwertung und der korrespondieren Reform der Funktion der öffentlichen Hand in der immobilienwirtschaftlichen Transformation der deutschen Unternehmen gibt es zwei weitere Potenzialbereiche für Effizienzsteigerungen. 95% der Unternehmen sehen in der mangelnden Kapazität der Bauwirtschaft für ihre Projekte ein großes Problem. Die öffentliche Hand sollte auch deshalb die Aktivitäten zur Förderung der Bauwirtschaft stärken. Insgesamt zeigen die Studienergebnisse ein bislang sehr ambivalentes Bild zur Beteiligung der Unternehmen an den Wohnungsmärkten. Die Ergebnisse geben Hinweise darauf, dass eine zukünftig intensivere Kooperation zwischen Unternehmen und öffentlicher Hand in Fragen des Wohnungsbaus zu einem stärkeren Engagement der Unternehmen in der Wohnraumversorgung beitragen könnte.

Unternehmen sehen auch monetär messbar große Potenziale in Planungs- und Genehmigungsverfahren.

Aus Sicht der Unternehmen ist der Handlungsbedarf in der Verbesserung von Planungs- und Genehmigungsverfahren nicht nur strategisch hoch, sondern auch operativ wertvoll:

  • Die Unternehmen wären bereit, für eine bestmögliche Unterstützung des Projekts durch öffentliche Stellen ein Commitment einzugehen. Im Durchschnitt beträgt der monetäre Gegenwert 12,8% der Projektinvestitionskosten.
  • Allein die hier befragten 56 Unternehmen wären bereit, in den nächsten 10 Jahren pro Jahr 1,4 Mrd. Euro aufzuwenden.
  • Hochgerechnet auf die immobilienwirtschaftliche Transformation in allen deutschen Unternehmen ergeben sich aus den Ineffizienzen in der Zusammenarbeit mit dem öffentlichen Sektor innerhalb der nächsten 10 Jahre Kosten in Höhe von 12,6 Mrd. Euro in jedem Jahr.

Die hohe Zahlungsbereitschaft bei den Unternehmen ist ein Indiz für das Verständnis der immobilienwirtschaftlichen Transformation als Gemeinschaftsaufgabe zwischen öffentlichem und privatem Sektor.

Über die Studie

Die ZIA-CREM-Studie 2020 ist eine maßgeblich empirisch geprägte Arbeit, die von Prof. Dr. Andreas Pfnür, Leiter des Fachgebiets Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre an der TU Darmstadt, auf Initiative des Lenkungskreis CRE des Zentralen Immobilien Ausschuss ZIA e.V. bearbeitet wurde. Auf Basis einer umfangreichen qualitativen Vorstudie mit führenden Meinungsbildnern aus der Bau- und Immobilienwirtschaft sowie der öffentlichen Verwaltung wurde ein Konzept für eine großzahlige Unternehmensbefragung erarbeitet. Die Unternehmensbefragung wurde im Frühjahr 2020 bei deutschen Konzernen mit mehr als 10.000 Mitarbeitern durch das Marktforschungsunternehmen Forsa durchgeführt. Insgesamt wurden 56 Interviews mit den Verantwortlichen des Betrieblichen Immobilienmanagements der Konzerne geführt. Aus der Unternehmenspraxis engagierten sich als inhaltliche Sparringspartner und Sponsoren der Studie die BASF SE, Bayer Real Estate GmbH, CoreNet Global Central Europe Chapter, Daimler Real Estate GmbH, die Deutsche Post DHL GmbH, Siemens AG Siemens Real Estate, die Volkswagen Immobilien GmbH.

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