Finanzierung

Die Welt der Fonds – Das Kapitalanlagesetzbuch

Mit dem 22. Juli 2013 ist die Welt der indirekten Immobilienanlagen mittels Fonds komplett neu reguliert worden. In Umsetzung der EU-Richtlinie über die Verwalter Alternativer Investmentfonds trat das neu geschaffene Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) in Kraft. Mit dem KAGB ist dem Gesetzgeber eine Neuregelung des deutschen Investmentrechts gelungen, die sich sowohl durch ihre Komplexität wie durch ihre neuartige Systematik und Terminologie auszeichnet. Der ZIA hat sowohl den ursprünglichen Gesetzgebungsprozess als auch spätere Änderungen (OGAW V) intensiv begleitet. Für die gesamte Immobilienbranche bringt das KAGB weitreichende Neuerungen, die auch zukünftig jede Menge Zündstoff liefern werden. Der ZIA kümmert sich bereits um eine Vielzahl von Praxisproblemen im Schnittfeld von Aufsichts-, Gesellschafts- und Steuerrecht.

Hintergrund des KAGB ist das unter dem Eindruck der Vertrauenskrise der europäischen Banken und der Finanzmärkte entwickelte gesetzgeberische Ziel, kein Finanzprodukt und keinen Akteur der Finanzmärkte ohne staatliche Aufsicht zu lassen. Auf europäischer Ebene hat dies das Vorhaben angeregt, die Manager von Alternativen Investmentfonds (AIF) zu regulieren. AIF, wie zum Beispiel Private Equity und Hedge Fonds, werden als Mitverursacher der Finanzkrise gesehen. Doch die AIFM-Richtlinie nimmt nicht nur die Manager dieser Fonds in den Blick, sondern auch die Verwalter von offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Auf europäischer Ebene beabsichtigte man zwar die europaweit einheitliche Regulierung der Manager, doch verzichtete man auf eine Produktregulierung, die die Fonds selbst auf europäischer Ebene zum Gegenstand genommen hätte. Zudem wäre es angesichts der äußerst unterschiedlichen Arten von Fonds schwierig gewesen, zu einer derart umfassenden Harmonisierung zu gelangen (siehe Erwägungsgrund Nr. 10 der Richtlinie).

Somit verblieb nationaler Spielraum für eine Regulierung der AIF, den der deutsche Gesetzgeber genutzt hat. Das KAGB integriert dabei Produkt- und Managerregulierung in einem Gesetzbuch. Mit Hilfe des „materiellen Fondsbegriffs“ wird der Anwendungsbereich des KAGB auf alle Investmentvermögen ausgedehnt, so dass diesem Begriff entscheidende Bedeutung zukommt. Durch die Weite des Begriffs des Investmentvermögens ergeben sich diverse Abgrenzungsprobleme. Für alle Investmentvermögen gibt es ferner einen abschließenden Katalog zulässiger Rechtsformen. Die Funktion der früheren Wertpapier-Depotbanken geht in einer für alle Arten von Anlagen vorgeschriebenen Verwahrstelle auf.

Der ZIA sieht es als eines seiner Ziele an, den gesetzlichen Rahmen des KAGB praxistauglich auszugestalten. Nur dann kann das KAGB sein Ziel, den Anlegerschutz zu verbessern und die Kapitalmärkte besser zu regulieren, nachhaltig erreichen. Der ZIA bemüht sich daher in Zusammenarbeit mit dem Gesetzgeber und dem für das KAGB zuständigen Bundesministerium der Finanzen (BMF) und seinen nachgeordneten Behörden um Lösungen der für die Immobilienbranche besonders relevanten Probleme. Auch auf europäischer Ebene ist der ZIA eng in die Verfahren involviert, mit denen die Richtlinie nun auch behördenseitig umgesetzt wird (Level II). An der Lösungsfindung für folgende Fragenkomplexe ist oder war der ZIA intensiv beteiligt:

  • Klärung des Anwendungsbereichs des KAGB für Immobiliengesellschaften:
    Der ZIA hat bewirkt, dass der Anwendungsbereich des KAGB für REITs und bestandshaltende Immobiliengesellschaften geklärt wurde. Der weite „materielle Fondsbegriff“ führt regelmäßig zu Abgrenzungsschwierigkeiten. So war schon kurz nach Veröffentlichung der ersten Entwürfe auf europäischer Ebene unklar, ob neben offenen und geschlossenen Immobilienfonds möglicherweise auch REITs und andere (börsennotierte) Immobilien(aktien)gesellschaften erfasst werden. Nun hat die BaFin klargestellt, dass typische Immobilienaktiengesellschaften und REITs vorerst nicht unter das KAGB fallen. Doch auch für die Zukunft bleibt die Frage im Hinblick auf die vielen Phänotypen von Immobiliengesellschaften und einen möglichen Meinungsumschwung bei der BaFin virulent.
  • Schärfung des „collective investment undertaking":
    In der gleichen Frage führte der ZIA Gespräche mit den europäischen Regulierungsbehörden. Die ESMA strebte hinsichtlich des Begriffs des „Collective investment undertaking“ eine europäisch einheitliche Auslegung an, die für die nationalen Behörden leitend sein sollte. Der ZIA war am Konsultationsprozess beteiligt, aus dem schließlich die „Guidelines on key concepts of the AIFMD“ hervorgegangen sind, mit denen die Argumentation des ZIA aufgegriffen wurde (siehe ZIA-Stellungnahme).
  • Novellierung des Depotbankrundschreibens:
    Der ZIA hatte in einem Workshop der BaFin zur Novellierung des Depotbankrundschreibens die Sicht der Immobilienwirtschaft eingebracht. Das bisherige Anwendungsschreiben der BaFin war durch die Einführung der Verwahrstelle überholt und wurde durch das Verwahrstellenrundschreiben ersetzt. Die Überarbeitung trägt dem Umstand Rechnung, dass durch das KAGB teilweise neue gesetzliche Anforderungen für die Verwahrstelle eingeführt worden sind. Der ZIA setzte sich hier für die Anliegen von Investmentvermögen ein, die Immobilien im Portfolio haben.
  • Übertragungsvorgänge und doppelter Grunderwerbsteueranfall bei offenen Immobilienfonds:
    Im Zuge der Liquidation offener Immobilienfonds ordnet das KAGB an, dass in vielen Fällen das Recht der Kapitalverwaltungsgesellschaft, ein Sondervermögen zu verwalten, erlischt und das Eigentum der Grundstücke auf die Verwahrstelle übergeht. Dieser Eigentumsübergang hat ausschließlich verfahrensrechtliche Gründe, löste allerdings Grunderwerbsteuer aus. Beim nachfolgenden Verkauf der Immobilien am Markt fielen dann nochmals Grunderwerbsteuern an. Diese „Doppelbesteuerung“ ging zu Lasten der Anleger. Der ZIA hatte bereits im Rahmen des Gesetzgebungsprozesses des AIFM-UmsG eine Abhilfe angemahnt und auch weiterhin eine Abschaffung dieser anlegerfeindlichen Besteuerung angeregt. Erfreulicher Weise wurde diese ZIA-Forderung mit Wirkung zum 31. Dezember 2015 durch die Einführung eines neuen § 100a KAGB umgesetzt.
  • Novellierung und Reform des Investmentsteuerrechts:
    Die Ablösung des Investmentgesetzes durch das KAGB hatte auch Auswirkungen auf das Investmentsteuerrecht, das entsprechend angepasst werden musste. Das AIFM-Investmentsteuer-Anpassungsgesetz hat zunächst die dringendsten Fragen gelöst. Im Anschluss daran hat das BMF begonnen, die Erlasse in diesem Feld des Steuerrechts zu überarbeiten. Der ZIA beteiligt sich an diesem Prozess regelmäßig mit Stellungnahmen. Entsprechend den Vereinbarungen des Koalitionsvertrages ist 2016 ein neues Investmentsteuerrecht verabschiedet worden, dass zum 1. Januar 2018 zu einem Systemwechsel führt. Auch dessen Implementierung begleiten wir selbstverständlich aktiv und fachkundig.

Historischer Abriss zum Gesetzgebungsprozess

Mit seinem fortgesetzten Engagement zur praxistauglichen Ausgestaltung des KAGB knüpft der ZIA an seine bisherige Begleitung des Gesetzgebungsverfahrens an. Nachdem der ZIA bereits den Prozess des Erlasses der AIFM-Richtlinie auf europäischer Ebene begleitet hatte, begleitete er seit Veröffentlichung des im Juli 2012 vom BMF vorgelegten Diskussionsentwurfs eines Gesetzes zur Umsetzung der europäischen Richtlinie über die Verwalter alternativer Investmentfonds (AIFM-RL) auch die deutsche Umsetzung durch das KAGB. Der ZIA hatte als einziger Immobilienverband in der Anhörung des BMF massive Veränderungen eingefordert (siehe ZIA-Stellungnahme). Durch die Stellungnahme des ZIA sowie durch zahlreiche Gespräche mit Vertretern aus Politik und Verwaltung konnte das Gesetz im Hinblick auf die Immobilienwirtschaft maßgeblich verbessert werden.
Der Regierungsentwurf vom 12. Dezember 2012 setzte bereits einige Petita der Branche um. Vor allem der Erhalt der offenen Immobilienfonds ist zu erwähnen.

Zur Anhörung im Finanzausschuss des Bundestags über den Gesetzentwurf der Bundesregierung war der ZIA als Sachverständiger geladen. Der ZIA nahm schriftlich Stellung und beteiligte sich mit zwei Vertretern an der Anhörung. Als Argumentationshilfe hat die IREBS in einer Studie belegt, wie wichtig die indirekte Immobilienanlage für den Immobilienmarkt und die Volkswirtschaft ist. Nach Abschluss des parlamentarischen Verfahrens trug der Bundesrat Änderungsempfehlungen vor. Diese wurden mit der Gegenäußerung der Bundesregierung zur Stellungnahme des Bundesrates vom 6. Februar 2013 (gekürzte Version) weitestgehend abgelehnt. Das Gesetz trat zum 22. Juli 2013 in Kraft – in einer für die Immobilienbranche im Gegensatz zum ursprünglichen Entwurf verdaulichen Fassung.

Auswirkungen des KAGB auf die Branche

Im Nachgang hat der ZIA im Jahr 2014 zusammen mit PwC und dem bsi die erste große Branchenerhebung zu den Auswirkungen des KAGB durchgeführt. Befragt wurden gut 100 Marktteilnehmer mit einem verwalteten Vermögen von zusammen 300 Milliarden Euro. Die Studie zeigt: Die Marktteilnehmer sehen die Veränderungen vorwiegend als Chance. Auch die Nachfrage der Investoren nach Alternativen Investmentfonds (AIF) wird steigen, zugleich aber nimmt der Konsolidierungsdruck zu. Die Manager von AIF haben alle Anstrengungen unternommen, um dem KAGB zu entsprechen und eine Zulassung als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) zu erhalten. Dies geht einher mit höherem Aufwand für die Compliance mit dem KAGB. Als für den ZIA erfreulich erweist sich der Blick auf die Nachfrage nach den einzelnen Asset-Klassen. Die Immobilien liegen ganz klar vorn. Der Großteil der Befragten (78 Prozent) geht davon aus, dass die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen bis 2020 steigen wird. Kein einziges Unternehmen befürchtet einen Rückgang in dieser Asset-Klasse.

Stand: 20. Juni 2017

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Kontakt

Frederik Voigt

Abteilungsleiter Investitionskapital

Tel.: +49 30 2021 585 39